Un professionnel diligent, pas devin

Des acquéreurs ne peuvent reprocher au notaire d’avoir pris le risque contre lequel, ce dernier les avait mis en garde

« L’acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. » Cette clause souvent employée en pratique, produit pleinement ses effets lorsque le notaire a pris la précaution de se renseigner et d’informer les acheteurs sur la réalisation d’un ravalement postérieurement à la vente, comme l’illustre une décision récente de la Cour de cassation.

Dans cette affaire, un couple acquiert plusieurs lots de copropriété dans un immeuble situé à Orléans, dans le quartier de la cathédrale. La mairie a prévu une opération de ravalement des façades dans ce périmètre de la ville. La promesse de vente ne mentionne pas ce ravalement mais l’acte authentique de vente y fait référence à plusieurs endroits. Un certificat d’urbanisme mentionne cette obligation de ravalement. Le document a été annexé à l’acte authentique qui reprend lui-même la mention litigieuse. Le notaire s’est mis en rapport avec le syndic qui lui a fait savoir qu’un courrier de la mairie avait été adressé à certains copropriétaires pour les informer de ce ravalement. Le notaire s’est procuré la copie des lettres et en a retranscrit la substance dans l’acte de vente.

Quelques mois plus tard, les acheteurs apprennent le coût du ravalement. Ils se disent surpris et déclarent qu’ils ne se seraient pas engagés au prix conclu s’ils avaient eu connaissance de ces éléments. Ils assignent en justice les vendeurs, l’agent immobilier et le notaire. Les époux leur reprochent d’avoir sciemment failli à leur devoir d’information et de conseil.

Ils sont retoqués en appel puis par la Cour de cassation. Les juges du fond estiment que le « notaire instrumentaire, alerté du projet de ravalement, a indiqué les éléments dont il disposait dans l’acte de vente [...] il n’a pas manqué à son devoir de conseil. » Les acheteurs « ne pouvaient ignorer l’existence d’une opération d’urbanisme les conduisant à exposer des frais de ravalement [...] le notaire avait fait toutes diligences utiles pour disposer d’informations portées le jour de la vente à la connaissance des acquéreurs. »

Lire l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 2019 n° de pourvoi 18-15942