L’évolution des loyers du parc locatif privé récent

L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) et la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme (FNAU) publient une analyse du marché locatif d’appartements récents, financés via des incitations fiscales à l’investissement

Cette étude a été réalisée à partir des travaux des observatoires locaux des loyers sur 25 agglomérations (l’agglomération parisienne n’a pas été prise en compte en raison de son étendue). L’objectif était de mesurer l’impact de la production de logements neufs sur l’évolution des loyers après 2005 par comparaison avec ceux pratiqués entre 1991 et 2005.

« In fine, pour les biens loués depuis moins de deux ans, les écarts de loyers entre les deux périodes de construction (1991-2005 et après 2005) sont généralement faibles, » conclue l’analyse.

La raison tient aux caractéristiques différentes de ces logements par rapport à la période précédente. Après 2005, les appartements neufs sont généralement des T3 situés en périphérie des « villes centres » des agglomérations alors que sur la période précédente, le marché comprenait davantage de studios et de logements situés en centre-ville.

Le coût du foncier est en effet plus accessible en périphérie et les loyers plafonnés des biens en défiscalisation sont généralement comparables à ceux des « villes centres » et de leur petite couronne, assurant aux bailleurs une rentabilité́ proche de celle obtenue avec un investissement dans l’ancien, notamment au sein des marchés tendus.

Sur des plus grands logements (4 pièces), le rendement locatif est généralement plus faible (aussi bien dans le neuf que dans l’ancien) et la demande est moindre. Les ménages demandeurs de ce type de logement s’orientent davantage vers l’accession à la propriété́. Quant aux studios, il capte une large part du marché étudiant avec des loyers élevés sous la pression d’une forte demande, difficiles à concurrencer avec des produits d’investissement locatif qui imposent un plafonnement encore plus strict des loyers pour les petites surfaces.

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