Quel bien acheter pour louer en 2024 ?

Un bon investissement locatif est celui qui vous permettra de toucher un loyer tous les mois

 

Vous souhaitez placer votre argent sur un produit à rendement ? Vous envisagez de payer moins d'impôts ? Vous voulez compléter vos revenus une fois à la retraite ? L’investissement locatif pourrait être une des solutions qui s’offrent à vous. Un bon investissement locatif est celui qui vous permettra de toucher un loyer tous les mois et qui ne vous fera pas perdre d’argent. Mais pour obtenir les résultats escomptés, la clé du succès réside dans l’établissement d’une stratégie d’achat immobilier locatif. En 2024, quel bien acheter pour louer ? Découvrez l’essentiel à savoir.

 

Achat d’un bien immobilier locatif : quel type de logement choisir ? 

 

Maison, appartement, studio, neuf, ancien, avec ou sans travaux… Vers quel bien immobilier vous tourner pour votre achat locatif ?

 

Investissement immobilier locatif : neuf ou ancien ?

 

Voici plusieurs étapes pour vous aider à faire le bon choix.

 

Posez-vous cette première question : où voudrais-je habiter si ce bien était destiné à ma résidence principale ? Plutôt dans le neuf ou plutôt dans l’ancien ? La réponse est personnelle. Gardez en mémoire que le logement que vous allez acheter doit être un logement dans lequel vous vous verriez bien vivre.

 

Côté prix, le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien. Mais, l’investissement dans le neuf présente néanmoins quelques avantages financiers : 

 

- Vous y paierez moins de charges de copropriété (environ 2 à 3 €/m²/mois dans le neuf versus le double dans l’ancien). 

- Les charges liées à l’entretien ou à la rénovation de l'appartement sont moins fréquentes. 

- Il vous ouvre la possibilité de réduire le montant de vos impôts en bénéficiant du dispositif Pinel (jusqu’à fin 2024), ce qui n’est pas le cas dans l’ancien classique. 

 

Vos choix personnels et votre budget initial peuvent alors orienter votre décision.

 

Investissement immobilier locatif : petite ou grande surface ?

 

Outre le prix d’achat et votre enveloppe initiale, plusieurs autres paramètres peuvent vous guider dans le choix de la taille de votre investissement locatif : petite ou grande surface.

 

Le rendement locatif

 

Le rendement locatif brut est la somme des loyers annuels, divisée par le coût total du logement acheté (prix d’acquisition et frais de notaire), multiplié par 100. Ce calcul permet de vérifier si la rentabilité est au rendez-vous. 

 

Dans l’ancien, le rendement locatif est traditionnellement considéré bon autour de 4 %. 

 

Dans le neuf, ce rendement est plus difficilement atteignable. Le prix d'acquisition du bien est plus élevé. Néanmoins, dans le cadre d’un investissement Pinel, l’économie d’impôt réalisée par an doit s’ajouter aux loyers perçus.

 

Un bon rendement est plus facilement atteignable en achetant une petite surface. Car les loyers générés par m² habitable sont plus importants que pour les grands logements.

 

Bon à savoir : si la commune dans laquelle est situé votre futur investissement est concernée par l’encadrement des loyers, vous ne pourrez pas fixer n’importe quel montant. Pensez à intégrer cette donnée dans vos calculs de rentabilité. 

 

La durée de location

 

Un appartement de type studio ou T2 aura plus tendance à changer d’occupants régulièrement ce qui pourra : 

 

- D’une part, entraîner une certaine vacance locative entre 2 locataires.

- D’autre part, le rendre davantage sujet aux dégradations qu’une grande surface. 

 

Le nombre d’habitants dans le logement

 

Naturellement, si votre projet est de vous constituer un patrimoine immobilier, avec pour objectif à terme d’y habiter vous-même ou d’y loger votre famille, vous devrez choisir la surface adaptée à vos besoins futurs.

 

La cible de locataire

 

Les pôles d’attractivité du quartier vous aideront à déterminer la cible de locataire et donc la typologie de votre achat immobilier : 

 

- Proche des écoles et universités ou au cœur d’un centre-ville animé, viser l’achat d’un petit appartement pour étudiant est une bonne décision. 

- La proximité d’un parc de qualité et d’un collège pourraient vous faire préférer l’acquisition d’un logement de grande surface pour y loger une famille. 

 

Investissement immobilier locatif : avec ou sans travaux énergétiques ?

 

Un point à ne pas négliger pour votre investissement locatif dans l’ancien : le classement énergétique du bien immobilier. 

 

La loi Climat et Résilience a introduit la notion de passoire thermique (énergétique). Elle prévoit l’interdiction progressive de location pour les appartements énergivores. 

 

- En 2025, vous aurez l’interdiction de louer des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé G. 

- En 2028, les biens de catégorie F seront concernés par cette mesure.

- En 2034, ceux classés E.

 

Pour les investisseurs, il existe de bonnes affaires à saisir. Certains propriétaires, rebutés par les travaux d’isolation à réaliser, s’en délestent à prix décotés. En ciblant ce type de logements énergivores, vous consacrerez une partie de votre budget à la réalisation de ces travaux obligatoires avant de pouvoir mettre le logement à la location. Vous les intégrerez à votre plan de financement convenu avec votre banque (apport, prêt, taux, loyer, prix d’achat…).

 

Si vous achetez dans le neuf, tous les logements sont en catégorie A ou B. Ils ne sont donc pas concernés par l’interdiction progressive de mise en location.

 

Bon à savoir : si le bien ancien est situé dans une copropriété, pensez à vérifier si ces travaux nécessiteront le vote de la copropriété. Il peut y avoir des incidences sur le budget à y consacrer (tenue d’une assemblée générale extraordinaire, note de bureaux d’études à soumettre à la copropriété...).

 

À noter : le descriptif des travaux nécessaires pour améliorer le classement du bien est indiqué dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé par le vendeur. 

 

Achat d’un bien immobilier locatif : où acheter ?

 

La ville, le quartier, la proximité avec les transports ou les écoles font partie des éléments à étudier dans votre projet d’investissement immobilier locatif pour viser une bonne rentabilité.

 

1^er conseil : opter pour une ville où la demande locative est forte

 

On parle de demande locative élevée lorsque dans une zone, dite zone tendue, les locataires en quête d’un toit sont supérieurs à l’offre de logements disponibles à la location. Autrement dit, vous êtes assuré de louer votre bien. 

 

Pour savoir si le bien que vous visez à l’achat est situé dans une zone tendue, vous pouvez consulter le site du Gouvernement : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

 

Au-delà des aspects facilement vérifiables : présence d’un pôle universitaire, zone très urbanisée, activités économiques importantes, centre-ville dynamique, ce simulateur vous indiquera aussi les villes dont les loyers seront plus élevés qu’ailleurs (mais aussi les prix d’achat).

 

À noter : certaines collectivités en zone tendue ont décidé de plafonner les loyers pour réguler le marché. Pensez donc à vérifier si la commune que vous visez est concernée.

 

Conseil 2 : choisir un emplacement dynamique

 

Réaliser un bon investissement locatif passe avant toute chose par la vérification de l’emplacement choisi.

 

Il est fondamental de privilégier un achat : 

 

- Dans un secteur dynamique.

- Proche des transports en commun.

- Doté de services et de commerces de proximité.

- À proximité d’espaces verts. 

 

La sécurité du quartier, la proximité d’un campus universitaire ou d’un pôle économique majeur peuvent aussi être des critères importants. 

 

Le bon emplacement est également celui qui vous permettra de ne pas perdre d’argent à la revente et, même mieux, d’en gagner. Il est donc important de se renseigner sur les projets urbains développés dans le futur par les collectivités et qui pourraient renforcer la qualité de l’emplacement. 

 

Par exemple, la création d’une nouvelle piscine, d’une station de transports en commun, la mise en place d’une campagne de rénovation du bâti environnant…

 

En tant que bon investisseur, si vous ne connaissez pas le quartier dans lequel vous allez investir, il est impératif de s’y promener quelques heures. C’est uniquement de cette manière que l’on ressent l’atmosphère d’un lieu. Vous allez pouvoir mesurer concrètement la qualité des commerces s’y trouvant, la bonne desserte des transports en commun et vous faire votre propre sentiment sur la sécurité. Vous allez aussi vous rendre compte de la typologie des habitants du quartier (étudiants, jeunes actifs, familiaux, retraités) et donc vous donner quelques indications sur la surface de logements à privilégier.

 

Achat d’un bien immobilier locatif, ce qu’il faut retenir

 

Plusieurs étapes doivent guider votre achat locatif :

• - Choix d’un type de logement : 
  • Neuf ou ancien.
  • Petite ou grande surface. 
  • Avec ou sans travaux énergétiques.

 

• - Choix du secteur d’investissement : 
  • Zone tendue.
  • Emplacement attractif. 

 

Un investissement immobilier locatif réussi n’est pas qu’une succession de cases à valider. Prenez votre temps. 

 

Contrairement aux produits financiers, l’immobilier est concret. Vous deviendrez le propriétaire-bailleur d’hommes et de femmes que vous devrez loger dans les meilleures conditions. Au moment de choisir votre bien, mettez-vous à leur place et demandez-vous ce que vous voudriez, si c’était pour votre résidence principale.