Achat immobilier à deux : les clés pour bien se préparer

Acheter un bien immobilier à deux demande préparation et réflexion. Explorez les solutions pour couples et leurs impacts

Pourquoi le statut du couple est crucial

Acheter un bien immobilier à deux, qu’il s’agisse d’un projet de résidence principale ou d’investissement, est un engagement important. Le statut juridique du couple (marié, pacsé ou en union libre) détermine les droits et obligations de chacun. Ces règles influent sur la répartition du bien, les démarches en cas de séparation et la transmission en cas de décès.

Comprendre les régimes matrimoniaux

Lorsque vous êtes mariés, le régime matrimonial a une incidence directe sur la gestion et la répartition des biens immobiliers.

En l’absence de contrat de mariage, le régime de la communauté réduite aux acquêts s’applique par défaut. Tous les biens acquis pendant le mariage appartiennent à parts égales, indépendamment des contributions financières respectives. À l’inverse, si vous avez opté pour un régime de séparation de biens, chacun est propriétaire selon son apport. Cette répartition doit figurer dans l’acte d’achat.

En cas de divorce, les biens sont soumis à une liquidation selon le régime matrimonial. Avec une communauté universelle, tous les biens appartiennent aux deux époux à parts égales, même si l’un a financé davantage. Toutefois, une clause d’attribution intégrale permet de protéger le conjoint survivant, en lui attribuant la totalité du bien sans droits de succession.

Avant et après 2007, des différences notables

Pour les couples pacsés, la gestion de l’achat immobilier dépend de la date de signature du PACS.

- PACS avant 2007 : Par défaut, le régime de l’indivision s’applique. Les biens sont alors détenus à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.

- PACS après 2007 : Le régime de la séparation de biens s’applique automatiquement. Chaque partenaire reste propriétaire de ses apports respectifs.

En cas de dissolution du PACS, chacun récupère la part correspondant à son investissement. Pour protéger le partenaire survivant, il est recommandé de rédiger un testament. Ce document garantit la transmission des parts du bien sans risquer de léser les héritiers légaux.

Indivision ou SCI, des solutions adaptées

Pour les concubins, l’achat immobilier exige des précautions particulières, car la loi n’offre pas de cadre spécifique. Deux options s’offrent à eux :

1. L’indivision :
   
   Ce régime permet de devenir propriétaire du bien au prorata des apports respectifs, qu’il s’agisse de fonds propres ou d’un emprunt. L’acte d’achat doit préciser ces parts. En cas de séparation, le rachat des parts de l’ex-concubin ou la vente du bien est nécessaire.
    

2. La SCI (Société Civile Immobilière) : 
   
   Créer une SCI simplifie la gestion et la transmission du bien. Les parts sociales sont attribuées en fonction des apports financiers. En cas de décès, il est possible de protéger le concubin survivant via des mécanismes comme le démembrement croisé de propriété.

En cas de séparation

Qu’il s’agisse d’un mariage, d’un PACS ou d’une union libre, la séparation implique souvent des décisions complexes sur la gestion du bien. La solution la plus courante consiste à verser une soulte pour racheter les parts de l’autre. Le montant peut être fixé à l’amiable ou déterminé par un juge.

En cas de décès

Dans le cadre du mariage, le conjoint survivant bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation pendant un an sur la résidence principale, ou d’un droit viager au logement. Pour les partenaires pacsés ou concubins, un testament est indispensable pour transmettre le bien au survivant. Sans cela, le partenaire survivant n’a aucun droit sur le bien, sauf à racheter les parts des héritiers.