Expertise immobilière : définitions

ATTESTATION DE VALEUR

Il s’agit d’un document succinct ne pouvant pas être apparenté à une expertise. Ce document devra être un minimum structuré et reprendre les caractéristiques principales de l’immeuble étudié.

Les conclusions seront le plus souvent succinctes et résumées. Ce document est souvent assorti de nombreuses réserves.

CONTRAT DE MISSION

Le contrat d’expertise ou lettre de mission est le document qui défini le périmètre de l’évaluation et qui regroupe les informations suivantes : le type d’évaluation demandée, l’identification du/des biens, les hypothèses d’évaluation, la finalité de l’expertise, les délais de réalisation et les modalités financières de la mission confiée à l’expert.

DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Dans le cadre de la protection des acquéreurs, diverses lois obligent les vendeurs à effectuer des études techniques sur les points suivants :

• la présence du plomb dans les peintures (loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, décrets nos 99-483 et 484, arrêtés du 12 juillet 1999 pour l’application des articles r.32-2, r.32-4 et r. 32-12 du code de la santé publique).


• la présence de matériaux amiantés (décrets n° 96-97 du 7 février 1996 et n° 2002-839 du 3 mai 2002).


• la présence d’insectes xylophages (loi n° 99-471 du 8 juin 1999).


• un état des risques naturels et technologiques (loi n° 125-5 et r 125-26 du code de l’environnement).


• un diagnostic de contrôle gaz (décret no 2006-1114 du 5 septembre 2006).


• un diagnostic de performance énergétique (décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006).


• un diagnostic électrique dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances (normes xp c 16-600 et décret n° 2008-384 du 22 avril 2008).

Détermination de la valeur de biens et droits immobiliers, quelques soient leurs typologies, selon des méthodes reconnues et justifiables, en prenant en compte le contexte juridique, économique, physique et géographique.

L’expertise est une profession qui n’est mas réglementée sur le plan législatif. Ce sont principalement les normes élaborées par les associations d’experts en évaluation immobilière et la pratique qui déterminent les conditions d’exercice de la discipline.

EXPERT IMMOBILIER

La personne en charge de cette discipline est l’expert immobilier, défini selon les termes de la charte comme "un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports".

LOGEMENT DECENT

Un logement décent (cf. Décret n° 2002-120) est un logement qui répond aux caractéristiques suivantes :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.


2. Les dispositifs de retenue des personnes, sont dans un état conforme à leur usage.


3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.


4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.


5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.


6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article r. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants

1. Une installation permettant un chauffage normal.


2. Une installation d'alimentation en eau potable.


3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes munies de siphon.


4. Une cuisine comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide.


5. Une installation sanitaire comprenant un w-c, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, alimentée en eau chaude et froide, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w-c extérieur au logement à condition que ce w-c soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.


6. Un réseau électrique permettant l'éclairage de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers.

Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article r. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

LOI AURILLAC

La loi Aurillac (loi n° 2006-685) crée un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente en bloc d’un immeuble de plus de 10 logements :

" art. 10-1. - i. - a. - préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit... "

LOYER FACIAL

Le loyer facial est le prix du loyer global ou ramené en mètre carré hors taxes et hors charges par an (m² ht et hc par an), exprimé hors avantages ponctuels ou répétitifs consentis au locataire.

LOYER ECONOMIQUE

Voir "Loyer facial"

METHODE D’EVALUATION IMMOBILIERE

Voir chaque méthode individuellement : ex : "Méthode par le revenu".

METHODE PAR COMPARAISON

Elles consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.

Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché. Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens.

Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare, etc…)

METHODE PAR LE REVENU (OU PAR CAPITALISATION)

Cette méthode consiste à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), puis à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.

Le choix du taux est essentiellement comparatif et doit se référer aux données réelles du marché immobilier de la catégorie du bien concerné. Il doit également tenir compte de la situation géographique, de l’activité du secteur économique concerné, des qualités propres de l’immeuble, de son état d’entretien, de l’affectation des locaux considérés.

La méthode par le revenu est également appelée méthode par capitalisation du revenu ou par le rendement.

METHODE DITES DES RATIOS " PROFESSIONNELS "

Celles-ci s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres...) Lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont dérivées des méthodes par le revenu ou par comparaison.

Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.

METHODE DITES DU " BILAN-PROMOTEUR "

Elles sont parfois appelées méthodes de récupération foncière ou du compte à rebours. Ces méthode consistent à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux, les différents frais liés à l’opération et la rémunération de l’opérateur.

RAPPORT D’EXPERTISE DETAILLE

Le rapport comprendra un descriptif de la mission, les clauses de non publication et d’utilisation, le situation géographique, la situation juridique, la situation locative, la situation urbanistique, la description du bien, l’appréciation qualitative, une étude de marché et des références de transaction, l’évaluation, les conclusions et les annexes.

Le rapport d’expertise implique la visite ou des biens par l’expert.

RAPPORT RAPPORT D’EXPERTISE RESUME

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont identiques à celles mentionnées au paragraphe précédent. Seule la présentation change, celle-ci étant réalisée de façon plus synthétique et plus succincte, notamment au niveau des conclusions.

RAPPORT D’EXPERTISE SYNTHETIQUE

Voir "RAPPORT D’EXPERTISE RESUME"

SUPERFICIE D’UN TERRAIN

La superficie d’un terrain est établie à partir d’un mesurage ou arpentage effectué par un géomètre expert sur les lieux

SURFACE

Voir chaque surface individuellement : ex : "SURFACE HABITABLE"...

SURFACE CADASTRALE

La surface cadastrale est la surface d’un terrain ou d’une assiette foncière telle qu’elle figure dans les documents cadastraux.

SURFACE HABITABLE

La surface habitable définie à l’article r 111-2 du code de la construction et de l’habitation, est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article r. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni des lots ou fraction de lot inférieur à 8 m². (cf. Article r. 111-2 du code de la construction et de l'habitation).

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

SURFACES HORS ŒUVRE

La surface hors œuvre brute (s.h.o.b.) d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (1er alinéa de l’article l 112-1 et r 122-2 du code de l’urbanisme).

La surface hors œuvre nette (s.h.o.n.) d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :

• des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,


• des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée,


• des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules. (cf. Articles l. 112-7 et r. 112-2 du code de l'urbanisme, et circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990).


 

NOTA : la densité d'une construction est définie par le rapport entre la surface de plancher h.o.n. d'une construction et la surface du terrain sur laquelle cette construction est ou doit être implantée.

SURFACE LOI CARREZ

Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties et locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie.

Cette surface privative est donc très proche des notions de surface utile brute en immobilier d’entreprise et de surface habitable en logement, sans toutefois se confondre entièrement avec celles-ci.

Pour les obligations de déclarer cette superficie privative concernant les biens soumis au régime de la copropriété et faisant l’objet d’un acte de vente, il convient de se reporter à la loi du 18 décembre 1996 et aux textes d’application (décret du 23 mai 1997).

SURFACES : NOUVELLES DEFINITIONS

Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 précisant la définition de la " surface de plancher» annoncé par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 est paru au journal officiel du 31 décembre 2011.

Le texte fixe les modalités de calcul de cette nouvelle surface qui se substituera le 1 mars prochain aux " surface hors œuvre nette (shon) " et " surface hors œuvre brute (shob) ".

Ces dernières demeurent pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées jusqu’à cette date. Le décret définit également la notion d’ " emprise au sol ". Cette dernière, étroitement liée à la première dans les différents articles du code concernées, a pour objet de maintenir un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement.

La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.

Article r.* 112-2 du code de l'urbanisme : la " surface de plancher " de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1. des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;


2. des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;


3. des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;


4. des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;


5. des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;


6. des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article
   L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;


7. des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;


8. d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. "


 

Article r.* 420-1 du code de l'urbanisme : l' " emprise au sol » au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

SURFACE UTILE BRUTE

La surface utile brute est égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux (poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs…) et des circulations verticales,

Nota. La surface utile brute est généralement retenue pour valoriser des constructions existantes à usage de bureaux.

SURFACE UTILE PONDEREE

Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon (m² de surface hors œuvre pondérée par exemple) en appliquant des coefficients de pondération.

La pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre ville en pied d’immeuble. Elle permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente).

Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surfaces de vente, réserves…).

TAUX DE CAPITALISATION

Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le loyer annuel de l’immeuble et sa valeur vénale, hors frais d’acquisition. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net de l’immeuble.

TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER

Ce taux exprime le rapport entre le loyer annuel et la valeur vénale plus les frais d’acquisition et les droits de mutation (valeur vénale " acte en main "). Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net de l’immeuble.

TAUX D’ACTUALISATION

Ce taux permet de calculer la valeur actuelle d’une somme de flux financiers positifs et négatifs à venir sur une période donnée.

En matière d’évaluation, il est employé dans deux séries de cas de figure :

• L’évaluation de droits au bail, de contrats de crédit-bail, de construction sur sol d’autrui,
• De manière plus générale, le taux d’actualisation constitue l’outil privilégié pour l’application de la méthode dite de l’actualisation de flux futurs (dicsounted cash flow).

VALEUR LOCATIVE DE MARCHE

Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.

La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors tva, et hors charges locatives ou de toute autre nature refacturées au preneur.

Autre valeurs locatives : valeur locative de renouvellement, valeur locative administrative (ou cadastrale) – se référer à la charte de l’expertise immobilière.

VALEUR VENALE (LISTE NON EXHAUSTIVE)

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l'expertise, en supposant que les conditions suivantes ont été réunies :

• la libre volonté du vendeur,
• un délai raisonnable de négociation compte-tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• la stabilité du marché et de la valeur pendant cette période,
• des conditions de mise en vente et de publicité considérées comme normales,
• que les parties en présence ne soient pas influencées par des raisons de convenance exceptionnelles.

La valeur vénale d'un bien immobilier peut être, selon les cas :

• la valeur du bien libre ou supposé comme tel,
• la valeur du bien "occupé" ; celle-ci tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Elle dépend donc des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants.

Elle peut également être définie :

• soit en partant de son usage actuel et en le supposant poursuivi,
• soit en envisageant une utilisation alternative.