Immobilier locatif expliqué : Guide pour comprendre les bases de la location

Qu'est-ce que l'immobilier locatif ? Guide pour débutants

 

Vous avez de l’épargne à placer et vous vous posez la question de vous lancer dans l’immobilier locatif ? C’est une stratégie d'investissement prisée qui a fait ses preuves. Encore faut-il comprendre son mécanisme, ses avantages et ses écueils. Que vous soyez un investisseur novice ou que vous envisagiez de diversifier votre portefeuille, maîtriser les fondamentaux de l'immobilier locatif est primordial pour réussir. Découvrez l’essentiel à savoir dans cet article.

 

 

LA DÉFINITION DE L’IMMOBILIER LOCATIF

 

L’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. 

 

 

COMMENT FONCTIONNE L’IMMOBILIER LOCATIF

 

Tout commence par l’achat d’un bien immobilier locatif.

 

Un investisseur achète un logement, non pas pour y établir sa résidence principale, mais pour tirer profit de sa mise en location auprès d’un locataire grâce à la perception de loyers réguliers.

 

L’immobilier locatif vise la rentabilité ! Ce qui est investi doit être compensé par ce qui est perçu. Le projet global doit a minima être à l’équilibre. Dans l’idéal, être positif. 

 

Avant chaque investissement immobilier, l’investisseur doit calculer le rendement locatif à venir. Pour décider si oui ou non il doit se lancer dans le projet.

 

La méthode de calcul du rendement locatif est la suivante : 

 

- Rendement locatif brut : [somme des loyers mensuels perçus / par le prix d’achat du bien immobilier] x 100.

- Rendement locatif net : [(somme des loyers mensuels perçus - les charges et les impôts fonciers) / par le prix d’achat du bien immobilier] x 100.

 

 

QUEL TYPE DE LOGEMENT EST CONCERNÉ PAR L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Votre achat immobilier locatif peut concerner plusieurs typologies de biens : 

 

- Un appartement de toute taille (studio, F2, F3…).

- Une maison.

- Un garage.

- Un logement avec ou sans gros travaux.

 

 

Mais votre investissement peut aussi viser des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

 

Le type de logement acheté dépend en partie de votre budget (et de votre stratégie pour l’autre partie) : 

 

- Pour un budget modeste : achat d’une petite surface, comme un studio. La valeur de vente des garages peut aussi être intéressante pour un investissement locatif.

- Pour un budget plus élevé : achat d’une grande surface ou de plusieurs petites surfaces. 

 

Privilégiez toujours un logement avec des travaux pour réaliser une plus-value à la revente immobilière et négocier le prix de vente à la baisse.

 

 

QUI PEUT INVESTIR ?

 

Il n’existe pas un unique profil type d’investisseur. Tout le monde peut investir un jour ou l’autre. Une seule exigence est requise : avoir des finances solides pour acheter un logement. Soit au moyen d’un prêt, prêt sans apport personnel ou avec apport, soit avec un financement 100 % personnel.

 

Pour se lancer dans l’immobilier locatif, l’âge n’a pas d’importance. 

 

Bon à savoir : les mineurs n’ont légalement pas le droit de réaliser un investissement locatif. 

 

 

POURQUOI SE LANCER DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à réaliser un investissement locatif : 

 

- Vous constituer un patrimoine immobilier.

- Compléter vos revenus par la perception de loyers réguliers.

- Défiscaliser, c’est-à-dire mettre en place une réduction d’impôt. Il existe de nombreux dispositifs immobiliers de défiscalisation : 

• Le dispositif Loc’Avantages.
• Le dispositif Pinel (disponible jusqu’à fin 2024).
• La location meublée louée sur une longue période.
• L’immobilier ancien à rénover (dispositif Denormandie, dispositif loi Malraux).

- Préparer votre retraite en complétant votre pension par les loyers perçus.

- Acheter une résidence secondaire qui sera louée de temps en temps pour couvrir certaines charges et dépenses.

 

Toutes celles-ci sont valables et peuvent motiver votre choix d’investissement dans la pierre.

 

 

QUELS SONT LES AVANTAGES DE L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

L’immobilier locatif présente de nombreux atouts : 

 

- Un rendement locatif intéressant : en France, vous pouvez espérer tirer de la location de votre logement entre 4 et 5 % de rendement, s’il se situe dans un quartier dynamique avec un prix d’achat peu élevé (source, Capital, Hors-série, juillet - août et septembre 2024).

- Des mensualités de remboursement financées en totalité ou en partie par les loyers encaissés.

- La constitution d’un patrimoine immobilier.

 

 

COMMENT SE LANCER DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Pour un investissement immobilier locatif réussi, il est important de ne pas brûler d’étapes. Voici pas-à-pas la bonne marche à suivre : 

 

 

Définir son objectif d’investissement locatif 

 

Vous devez pouvoir répondre à la question Pourquoi je veux investir ? Il est important d’identifier l’objectif immobilier qui vous anime afin d’établir la meilleure stratégie d’investissement. 

 

 

Établir une stratégie d’investissement 

 

Elle s’adapte à votre objectif. Vous n'achèterez pas le même type de logement pour défiscaliser ou pour profiter quelques semaines par an d’une résidence secondaire à vous.

Pour chaque objectif visé, une stratégie d’investissement doit être mise en place.

 

 

Connaître sa capacité d’emprunt

 

Elle dépend de nombreux critères comme vos sources de revenus, vos charges, l’état de votre endettement. Mais aussi votre apport personnel, votre âge, le montant de l’assurance emprunteur, le taux de crédit immobilier…

 

Plusieurs simulateurs d’emprunts immobiliers disponibles sur Internet vous renseigneront. Pour un avis plus précis, n’hésitez pas à solliciter votre banque, tout autre établissement de crédit ou un courtier.

 

 

Établir son budget d’achat immobilier

 

Il doit inclure le prix du logement. Mais aussi tous les frais annexes. Comme les frais de gestion si vous la déléguez à une agence, la taxe foncière, les charges de copropriété si l’appartement est en copropriété, les assurances.

 

Tous ces éléments financiers doivent être pris en compte dans votre investissement.

 

 

Se renseigner sur les prix de l’immobilier

 

Vous devez connaître le prix au m² dans le quartier ou la ville cible, mais aussi les grandes tendances du marché immobilier.

Internet, les agents immobiliers, votre notaire, les données fournies par l’État (comme la base Patrim), les notes de conjoncture immobilières publiées chaque trimestre par les Notaires de France pourront vous renseigner.

 

Cette bonne connaissance de l’écosystème immobilier est fondamentale pour éviter le mauvais achat.

 

 

Calculer le rendement locatif net

 

Plus il est élevé, meilleure sera votre opération immobilière. Vous devez le calculer avec la plus grande exactitude.

Si la rentabilité brute espérée tourne autour de 4 à 5 %, il faut retrancher entre 1 et 1,5 point pour obtenir la rentabilité nette de votre projet (soit autour de 3 % par an).

Après avoir pris le temps de réaliser chacune de ces étapes, vous êtes prêt à vous lancer dans votre projet immobilier locatif.

 

 

QUELS SONT LES DANGERS DE L’IMMOBILIER LOCATIF ET COMMENT LES ÉVITER ?

 

Le danger qui guette les investisseurs locatifs est le mauvais achat immobilier. C’est-à-dire, celui qui : 

 

- Ne trouve pas de locataires (vacances locatives).

- Coûte plus que ce qu’il ne rapporte.

In fine, vous vous retrouvez à financer de votre poche votre acquisition.

 

Pour éviter une mauvaise opération immobilière et pour toujours choisir le logement idéal, plusieurs critères doivent être passés en revue : 

- La localisation du bien. Elle est primordiale. Le quartier et/ou la ville doivent être attractifs. Ils doivent bénéficier d’une forte demande locative.

- Le prix du bien. Attention à ne pas surpayer le logement. Plusieurs bases de données peuvent vous aider à apprécier le juste prix. Vous pouvez aussi demander conseil à votre notaire, expert en immobilier.

- Le profil du locataire. Un locataire qui change tous les ans, c’est du temps et de l’argent dépensés inutilement. Après le passage rapide de votre locataire, vous aurez probablement quelques travaux à prévoir, à financer de votre poche. Misez sur les familles, soucieuses de prendre soin de leur habitation, ou sur les personnes qui ont un projet d’installation sur du long terme.

- L’état du bien à acheter. Les appartements ou les maisons à retaper, entièrement ou en totalité, sont souvent plus facilement négociables à l’achat. Ils vous permettent aussi de réaliser une belle plus-value à la revente.

- La classe énergétique du logement (DPE). Dès 2028, les passoires thermiques classées F ne pourront plus être louées. Pour avoir le droit de les louer, il faudra réaliser des travaux énergétiques. En 2034, l’interdiction de location s’étendra aux logements classés E.

- Votre capacité d’emprunt. Elle doit révéler avec la plus grande exactitude vos moyens et vos possibilités financières. En cas de grain de sable, vous devez être en mesure d’absorber seul les mensualités de remboursement. 

- Le montant des loyers. Attention à l’encadrement des loyers.

 

 

IMMOBILIER LOCATIF, CE QU’IL FAUT RETENIR POUR UN INVESTISSEMENT RÉUSSI

 

Investir dans l'immobilier locatif peut être une démarche bénéfique à plusieurs niveaux. Encore faut-il se préparer et suivre des étapes clés. 

 

En appliquant tous nos conseils, vous serez mieux équipé pour repérer les bonnes affaires, éviter les pièges courants et saisir les opportunités qui se présentent. 

 

Que votre objectif soit de compléter vos revenus, de préparer votre retraite ou de profiter des avantages fiscaux, l’immobilier locatif est une option parfaitement valable pour atteindre vos objectifs financiers.

 

Bon investissement !