Investissement passoires thermiques : incitations financières et avantage à la rénovation

Investir dans une passoire thermique : avantages et incitations à la rénovation énergétique

 

Vous hésitez à investir dans une passoire thermique ? Dans le viseur du Gouvernement depuis quelques années, leur rénovation énergétique est au cœur des enjeux environnementaux. Des aides financières sont proposées aux investisseurs pour les encourager à franchir le pas. Pourquoi investir dans une passoire thermique ? À quelles aides avez-vous droit ? Tour d’horizon de ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 

 

POURQUOI INVESTIR DANS UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

 

Plusieurs raisons valables militent en faveur de l’investissement dans une passoire thermique. 

 

Le prix d'achat d’une passoire thermique est attractif

 

Une passoire thermique est un logement classé F ou G en termes de performances énergétiques. Ce qui représente une surconsommation de chauffage et un inconfort certain. Le bien ne présente pas les meilleurs atouts pour être vendu à bon prix.

 

Les vendeurs, pour s’en débarrasser, affichent des montants très attractifs. Très souvent, en dessous du prix du marché. 

 

Le potentiel de valorisation d’une passoire thermique est grand

 

Une fois sorti du statut de passoire thermique, après quelques travaux, votre bien aura pris de la valeur. 

 

Le bénéfice est double : 

- À la revente, vous pourrez réaliser une plus-value immobilière.

- À la location, vous pourrez percevoir des loyers confortables. 

 

Les éventuelles aides perçues viendront en déduction des efforts financiers déployés pour sortir le bien du statut de passoire thermique.

 

 

Labels et certifications à la clé

 

De nombreux labels environnementaux dans l’immobilier et des certifications permettent d’attester que votre logement répond bien à des critères de performance énergétique supérieurs. 

Un excellent argument vis-à-vis de vos futurs locataires ou acquéreurs. 

 

QUELLES AIDES PEUVENT VOUS CONVAINCRE D’INVESTIR DANS UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

 

Si l’achat d’une passoire thermique peut devenir un excellent investissement, c’est bien grâce aux aides à la rénovation énergétique mises en place par l’État et les collectivités. 

Voici celles dont vous pouvez encore bénéficier en 2024 pour rénover un bien passoire thermique. 

 

MaPrimeRénov’

 

MaPrimeRénov’ est le dispositif phare de la rénovation énergétique. 

 

Cette prime s’adresse aussi bien aux occupants qu’aux propriétaires bailleurs, à la condition que les travaux concernent une résidence principale occupée au moins 8 mois dans l’année, et construite depuis au moins 15 ans (2 ans dans le cas d’une dépose de cuve à fioul). 

 

Mais attention, si vous êtes en SCI, société civile immobilière, vous n’êtes pas éligible à cette aide.

 

L’attribution et le montant de MaPrimeRénov’ se font sous conditions de ressources. 

 

Cette prime impose le recours à un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement) et n’est pas cumulable avec les CEE.

 

MaPrimeRénov’ se décompose en 3 aides distinctes :

 

- MaPrimeRénov’ pour une rénovation par geste : cette aide consiste à financer une partie des petits gestes mis en place pour rénover son bien. Par exemple, l’isolation des murs ou la protection des parois vitrées. Mais aussi le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

- MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur : pour bénéficier de cette aide au gros œuvre rénové, le logement concerné doit avoir gagné au moins 2 classes énergétiques sur son DPE à l’issue des travaux. Le cahier des charges impose également certaines contraintes comme les critères techniques des matériaux éligibles ou l’interdiction d’installation d’un système de chauffage fonctionnant principalement aux énergies fossiles. L’aide peut couvrir de 30 % à 80 % des dépenses en fonction de vos ressources. Il est possible de procéder à une rénovation en 2 étapes avec de nouveaux travaux réalisés dans un délai de 5 ans afin de gagner au moins une classe énergétique supplémentaire.

- MaPrimeRénov’ Copropriété : cette prime finance de 30 % à 45 % des travaux effectués sur les parties communes et sur les parties privatives déclarées d’intérêt collectif. Elle doit certes faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Dans le cas où vous seriez intéressé par l’acquisition d’une passoire thermique qui se trouve sous le statut de la copropriété, renseignez-vous auprès du syndic pour savoir si une telle demande est en cours ou sera à l’ordre du jour de la prochaine AG.

 

Bon à savoir : les propriétaires bailleurs s’engagent sur l’honneur à mettre en location leur bien pendant au moins 6 ans suite aux travaux réalisés. Dans le cas contraire, ils devront rembourser une partie de la prime à hauteur d’1/6^e par année non louée. 

 

 

Le CEE fournisseurs d’énergie

 

Les fournisseurs d’énergie, et certains de leurs distributeurs, qu’il s’agisse d’électricité, de gaz, de fioul ou autres, ont obligation de proposer des aides à la rénovation énergétique des logements. C’est ce que l’on appelle les CEE, Certificats d’économies d’énergie.

 

Les CEE concernent les logements construits depuis plus de 2 ans et s’adressent aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires.

 

Là encore, le recours à un artisan RGE est incontournable.

 

Les CEE se divisent en « Coup de pouce » selon leur domaine d’intervention :

 

- Coup de pouce chauffage.

- Coup de pouce rénovation d’ampleur de maisons et d’appartements individuels.

- Coup de pouce rénovation performante d’un bâtiment résidentiel et collectif.

- Coup de pouce pilotage connecté du chauffage pièce par pièce. 

 

 

Le chèque énergie

 

Si le chèque énergie est connu pour permettre de payer une partie des dépenses de chauffage, il peut aussi être utilisé en complément de MaPrimeRénov’ pour régler la part restante à l’artisan RGE.

 

Les aides des collectivités locales

 

Certaines collectivités locales proposent des aides cumulables avec les aides nationales comme MaPrimeRénov’. 

Renseignez-vous auprès de France Rénov’ pour en savoir plus en fonction de la situation géographique du logement. 

 

L’éco-prêt à taux zéro

 

Ce prêt vous permet de bénéficier d’un crédit sans intérêt d’emprunt. 

Il vous permet de régler le reste à charge des dépenses de travaux énergétiques. 

 

 

LES AVANTAGES FISCAUX LIÉS À L’INVESTISSEMENT DANS UNE PASSOIRE THERMIQUE

 

Plusieurs avantages fiscaux accompagnent la rénovation énergétique d’une passoire thermique.

 

 

Loc’Avantages

 

Loc’Avantages est un dispositif fiscal qui permet au propriétaire bailleur de bénéficier de subventions de l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) sur ses travaux de rénovation énergétique.

 

Pour être éligible à ces aides, le propriétaire doit s’engager à louer son bien à loyer plafonné à des locataires aux ressources modestes pour une durée d’au moins 6 ans. 

Cet engagement permet au bailleur de profiter en parallèle d’une réduction d’impôt, quel que soit son taux marginal d’imposition.

 

La TVA à taux réduit

 

Selon les cas, il est possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % sur les matériaux et les travaux de rénovation énergétique.

Le logement doit avoir au moins 2 ans, et la surface de plancher ne doit pas avoir augmenté la superficie totale du logement de plus de 10 % à l’issue des travaux.

 

L’exonération de la taxe foncière

 

Les propriétaires bailleurs qui ont entrepris des travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière comprise entre 50 % et 100 % de son montant, et ce pour une durée de 3 ans.

 

Le dispositif Denormandie

 

Jusqu’au 31 décembre 2024, vous pouvez encore bénéficier de la défiscalisation proposée par le dispositif Denormandie. 

 

Le montant de cet avantage dépende l’engagement du propriétaire à mettre son bien en location : 

 

- 12 % pour 6 ans. 

- 18 % pour 9 ans. 

- 21 % pour 12 ans.

 

 

Le déficit foncier

 

Le principe du déficit foncier permet au propriétaire bailleur d’imputer les charges occasionnées par une rénovation énergétique sur les revenus qui sont dégagés par la location.

Un point important pour le calcul de l’impôt sur le revenu qui ne prendra pas en compte le montant des dépenses de travaux.

 

 

POURQUOI RÉNOVER UNE PASSOIRE THERMIQUE ?

 

Rénover une passoire thermique pour de l’investissement locatif est un projet qui contribue à la protection de l’environnement. Moins de dépenses énergétiques, c’est aussi moins d’impact pour notre planète.

 

Autre point favorable si vous décidez de rénover une passoire : les travaux réalisés vous permettront de valoriser le bien. Son prix de revente sera bien supérieur à son prix d’achat. 

 

En cas d’investissement locatif, avec de meilleures performances énergétiques, vos locataires vont gagner en confort, en qualité de vie, mais ils vont aussi profiter de factures d’énergie allégées.

Des arguments de poids lorsque l’on met un bien sur le marché. 

 

 

À noter : avant de rénover votre passoire thermique, il est impératif de réaliser un audit énergétique. Il vous permettra de déterminer avec précision les faiblesses thermiques et les points à améliorer.

 

 

INVESTISSEMENT DANS DES PASSOIRES THERMIQUES, CE QU’IL FAUT RETENIR

 

Une passoire thermique affiche généralement un prix de vente attractif.

 

Les aides de l’État et des collectivités permettent de prendre en charge une bonne partie de la rénovation énergétique.

 

Plusieurs avantages fiscaux sont proposés.

 

En optimisant son score énergétique, le bien prend de la valeur.

 

Rénover son bien contribue à la protection de l’environnement et permet de tendre vers un habitat écologique.