L'usufruit locatif social permet de confier l'usufruit d'un bien à un organisme social en échange de revenus locatifs régulie

L’usufruit locatif social repose sur un démembrement du droit de propriété. Ce dernier est séparé de manière temporaire en deux droits réels distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’acquéreur de l’usufruit

Dans le cas de l’usufruit locatif social (ULS), l’acquéreur de l’usufruit est un bailleur social (OPAC, SA d’HLM, collecteurs du « 1 % logement », etc.).

Il achète l’usufruit de plusieurs logements ou d’un immeuble entier pour une durée déterminée, généralement fixée à 15 ans. En étant propriétaire de l’usufruit, il possède uniquement le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et non d’en disposer (il ne peut le vendre ou le donner, n’étant pas propriétaire des murs, de la nue-propriété).

En pratique, il destine ces logements à la location pendant la durée du démembrement.

L’acquisition de l’usufruit peut être intégralement financée par les loyers mais la plupart du temps, le bailleur social finance son acquisition d’usufruit via un PLS (prêt locatif social) ou un PLUS (prêt locatif à usage social).

L’usufruitier assure la gestion locative du bien et assume les frais d’entretien ou/et de certaines réparations.

L’acquéreur de nue-propriété

L’investisseur en nue-propriété achète un bien à moindre coût. La propriété de l’immeuble sans l’usufruit en diminue sa valeur, de 30 à 50 %. En contrepartie, il n’a pas le droit de « jouir » du bien, c’est-à-dire de l’occuper ou de le louer, durant le démembrement.

À l’issue de cette période, l’acquéreur de la nue-propriété récupérera la pleine propriété de l’immeuble. Le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance de la convention. Le propriétaire pourra dès lors l’occuper, le louer ou pourquoi pas le vendre. Le bien « retournera » alors dans le parc privé. S’il souhaite revendre le bien avant le terme de l’usufruit locatif social, il lui faudra trouver un acheteur qui souhaite faire un achat de nue-propriété.

La fiscalité

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est pas redevable de la taxe foncière qui incombe à l’usufruitier.

De plus, la valeur du bien en pleine propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) de l’investisseur puisque c’est à l’usufruitier de déclarer ce bien à sa valeur en pleine propriété.

Bon à savoir :

La loi ALUR autorise les SCPI et OPCI à acquérir la seule nue-propriété d’immeubles d’habitation dont la gestion locative est confiée à des bailleurs sociaux.

Sources : Conseils des Notaires