Valeur des garages : analyse et perspectives pour investisseurs

Est-ce qu'un garage prend de la valeur ?

 

Vous envisagez d’investir dans la pierre et vous vous demandez si le garage est une option rentable ? Le garage ne doit pas être confondu avec ses voisins, le box et le parking. Ce qui le différencie, c’est son espace totalement clos. Il dispose de 3 murs et d’1 porte pouvant abriter 1 ou plusieurs véhicules. Mais au-delà du simple espace de stationnement, est-ce qu’un garage prend réellement de la valeur ? Pour répondre à cette question cruciale pour chaque investisseur, découvrez les facteurs qui influencent la valeur d’un garage, les avantages financiers qu’il peut offrir et les meilleures stratégies pour augmenter sa rentabilité.

 

Comment est établie la valeur de vente d’un garage ?

 

Les sites d’estimation en ligne et les agents immobiliers utilisent plusieurs informations pour déterminer la valeur de vente d’un garage.

 

 

Le jeu de l’offre et de la demande

 

Dans les zones géographiques où la demande de stationnement est forte, l’estimation du prix de vente d’un garage peut s’envoler.

 

Il s’agit principalement des centres-villes, des abords de bureaux, des zones piétonnes ou des sites touristiques.

 

À l’inverse, dans une zone rurale où se garer n’est pas un problème ou dans une ville où le réseau de transport en commun est très développé, la valeur de vente du garage peut être revue à la baisse. Tout comme la demande locative.

 

Autrement dit, le prix de vente des garages est plus élevé dans des villes comme Paris, Lyon ou Marseille et moins élevé dans des plus petites communes.

 

SeLoger a réalisé une étude en 2019 sur les villes où il est intéressant d’investir dans un garage ou dans un parking. Dans son top 3 des villes où les places de parking sont les plus abordables, on retrouve : 

 

• Saint-Étienne : 10 000 euros le m².
• Caen : 12 200 euros le m².
• Strasbourg : 15 200 euros le m².

 

À l’inverse, le trio de tête des villes les plus chères est : 

 

• Paris : 34 600 euros le m².
• Nice : 31 400 euros le m².
• Bordeaux : 29 700 euros le m².

 

Renseignez-vous au préalable sur les montants des transactions dans la ville, le quartier ou l’arrondissement que vous visez avant d’investir dans un garage. 

 

 

La surface de stationnement

 

La taille du garage, longueur et largeur, est un autre point important pris en compte pour calculer le prix de vente. Mais aussi le nombre de véhicules pouvant entrer sur l’emplacement.

 

Plus la surface est grande, plus le montant proposé à l’achat sera élevé. Une zone de stockage est également un plus.

 

En fonction de votre budget, vous pourrez cibler des garages plus ou moins importants.

 

 

L’accessibilité du garage

 

Attention aussi à l’accès au garage. Un pilier mal placé, une rampe très pentue ou des manœuvres compliquées peuvent décourager quelques conducteurs.

 

Les garages au rez-de-chaussée sont souvent plus coûteux que ceux en sous-sol. En contrepartie, ils se louent plus facilement et à un meilleur prix. 

 

 

Les équipements du garage

 

Si le garage est équipé d’une porte électrique, d’une borne de recharge pour voiture électrique, d’un éclairage performant, d’une caméra de sécurité, son prix de vente peut rapidement grimper.

 

Les équipements de sécurité sont généralement très prisés des conducteurs.

 

 

Peut-on réaliser une plus-value immobilière à la revente d’un garage ?

 

La plus-value immobilière, c’est-à-dire le gain réalisé entre l’achat et la revente du bien immobilier, n’est pas automatique. Que ce soit pour un garage, une maison ou un appartement. Elle dépend de la valorisation du bien immobilier mis en vente : est-elle inférieure ou supérieure au prix d’achat initial ?

 

Méthode de calcul de la plus-value = prix de vente - prix d'achat.

 

Vous augmentez vos chances de réaliser une plus-value : 

 

• Quand vous embellissez votre bien immobilier.
• Quand le secteur où se situe le bien prend de la valeur.
• Quand une pénurie du type de bien naît.

 

Le garage n’échappe pas à une possible plus-value à la revente. Bien que vos chances soient plus minces que pour une maison ou un appartement du fait des plus faibles possibilités d’amélioration qui vous sont offertes.

 

Néanmoins, si entre votre achat et votre revente vous avez procédé à quelques travaux d’amélioration comme : 

 

• L’installation d’une borne de recharge pour véhicules électriques.
• La mise en place d’un système de vidéosurveillance. 
• L’automatisation du système d’ouverture et de fermeture de la porte.
• L’installation de serrures supplémentaires de sécurité.

 

Vous avez de fortes chances de réaliser un gain financier ! 

 

À noter : la plus-value immobilière, y compris pour un garage, est imposée. Le calcul de l’impôt de plus-value immobilière est réalisé par le notaire. 

 

Bon à savoir : que ce soit pour un garage, un box, un parking, une maison ou un appartement, vous n’échapperez pas à la rédaction d’un acte de vente par le notaire.

 

 

Investir dans un garage : est-ce une opération rentable ?

 

Pour tout investissement, ce qu’il faut surveiller, c’est le rendement locatif ! C’est-à-dire le rapport entre le loyer espéré et le prix d’achat du garage. L’opération est rentable lorsque les loyers perçus couvrent l’ensemble des charges déboursées pour le garage (mensualités d’emprunt, charges de copropriété, factures d’électricité…).

 

Attention alors à : 

 

• À acheter ce bien immobilier au juste prix. Trop cher, vous ne rentrerez pas dans vos frais par la suite. Une mauvaise opération peut rapidement faire chuter votre rentabilité locative.
  • Faites toujours un petit calcul préalable pour connaître le prix de vente du garage au m². Prix au mètre carré = prix de vente / surface du garage.
  • Comparez-le ensuite avec ce qui se pratique habituellement sur le marché de l’immobilier à prestations et zones géographiques équivalentes pour vous assurer que vous n’achetez pas trop cher. Les annonces de vente de garage sauront vous renseigner. Tout comme les sites qui offrent des estimations en ligne. Pour obtenir une estimation plus précise du prix d'un garage, vous pouvez aussi faire appel à un agent immobilier.

 

• Aux risques de vacances locatives. Les périodes de non-locations sont des loyers qui ne rentrent pas et donc une perte sèche pour vous.
• Fixer un loyer mensuel à votre futur locataire conformément à ce qui se pratique dans la ville ou le secteur si vous voulez le louer. Avec un loyer plus cher que les prix pratiqués, vous diminuez vos chances de trouver un locataire pérenne. Regardez sur les annonces immobilières combien se loue habituellement un garage. 

 

La même étude réalisée par SeLoger en 2019 classe les villes de France dans lesquelles l’achat d’un garage offre la meilleure rentabilité locative : 

 

1. Saint-Étienne : rentabilité locative brute de 8,8 % en moyenne.
2. Strasbourg : rentabilité locative brute de 6,21 % en moyenne.
3. Caen : rentabilité locative brute de 6,08 % en moyenne.
4. Montpellier : rentabilité locative brute de 5,96 % en moyenne.
5. Grenoble : rentabilité locative brute de 5,94 % en moyenne.
6. Marseille : rentabilité locative brute de 5,60 % en moyenne.
7. Perpignan : rentabilité locative brute de 5,11 % en moyenne.
8. Reims : rentabilité locative brute de 4,76 % en moyenne.
9. Paris : rentabilité locative brute de 4, 70 % en moyenne.
10. Toulouse : rentabilité locative brute de 4,59 % en moyenne.

 

 

Valeur de vente des garages, ce qu’il faut retenir

 

Si le garage reste moins cher à l’achat qu’un appartement ou une maison, il mérite certains points d’attention pour que sa valeur de revente soit intéressante pour vous.

 

1. Achetez votre garage à un prix juste.
2. Plusieurs critères d’achat doivent retenir votre attention : 
   1. Surface.
   2. Emplacement.
   3. Accessibilité.
   4. Équipements de sécurité.
   5. Équipements autres.
   6. Montant des charges de copropriété.
3. Si vous envisagez de le mettre en location, vérifiez qu’il y a une réelle demande.
4. Faites le calcul de la rentabilité attendue du garage.

 

À la revente, réaliser une plus-value est envisageable si vous avez amélioré votre garage. Mais aussi si la zone géographique suscite un regain d’intérêt (zone piétonne, zone touristique…).

 

N’hésitez pas à faire estimer votre garage pour connaître son prix de vente avant toute transaction. 

 

Votre notaire saura vous éclairer sur le montant de la plus-value envisagée mais aussi sur le montant des taxes qui vous seront alors prélevées.