La vente d’un terrain agricole n'entraîne pas tout à fait les mêmes formalités qu’une vente immobilière classique

Comment vendre un terrain agricole : étapes clés et conseils pour réussir

Vous êtes propriétaire d’un terrain agricole de longue date ou récemment, par succession ou donation immobilière. Vous envisagez de le céder, pour différentes raisons, mais vous redoutez les démarches à entreprendre ? La vente d’un terrain agricole n'entraîne pas tout à fait les mêmes formalités qu’une vente immobilière classique (vente d’un appartement ou d’une maison). Comment vendre un terrain agricole Voici quelques conseils en une série d’étapes clés pour bien mener votre cession.

 

Quelle est la réglementation spécifique pour la vente de terrains agricoles ?

 

En France, les terres agricoles bénéficient d’un régime de protection renforcée afin de garantir l’activité des exploitants et, de manière plus large, la défense de l’agriculture. La vente de ce type de terrain est ainsi soumise à des contraintes spécifiques. 

 

Elles dépendent du bien à vendre et de son statut. C’est-à-dire s’il est loué ou non à un exploitant. 

 

Le terrain agricole est loué

La vente est possible malgré le bail d’exploitation en cours. 

 

Toutefois, le propriétaire devra respecter une formalité spécifique, celle du droit de préemption du locataire. Il s’agit d’une démarche qui vise à prévenir le locataire d’une vente du terrain à venir et à le lui proposer en priorité. Celui-ci sera donc averti par le notaire chargé de la vente qu’une vente est en cours de réalisation. Il pourra s’il le souhaite se substituer à l’acquéreur potentiel suivant un délai de 2 mois. 

 

Bon à savoir : il peut être particulièrement difficile de vendre un terrain agricole loué. Les baux ruraux sont particulièrement longs et protecteurs pour les locataires. Aussi, le prix de vente d’un terrain loué ne sera pas le même qu’un terrain libre de toute activité et exploitation. 

 

Le terrain agricole n’est pas loué

Si le bien n’est pas loué, le propriétaire a d’autres interlocuteurs. C’est une SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), organisme spécifique qui bénéficie cette fois du droit de préemption. 

 

Les SAFER sont des sociétés anonymes à but non lucratif chargées de missions d’intérêt général sous tutelle des ministres de l’Agriculture et des Finances. 

 

Elles sont une quinzaine en France à œuvrer sur le territoire dans un but de protection des ressources naturelles, des activités agricoles et du monde rural (exploitation agricole, élevage, activités équestres, tourisme rural…). Autrement dit, la SAFER compétente territorialement pourra ainsi se porter acquéreur du terrain agricole en lieu et place de l’acheteur potentiel (article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime).

 

Bon à savoir : les SAFER accompagnent également les candidats à l’achat de terrains agricoles qui le souhaitent et aident à l’installation des jeunes exploitants. N’hésitez pas à les contacter localement pour leur faire part de votre projet. 

Les règles communes à la vente d’un terrain agricole

Loué ou pas, le vendeur d’un terrain agricole doit être en mesure de présenter les documents nécessaires à la conclusion d’une vente immobilière classique : titre de propriété, document d’arpentage, étude de sol, diagnostics techniques…

 

La vente, comme pour tout bien immobilier, sera impérativement conclue devant notaire. 

 

Une fois ces éléments préalables posés, voici les étapes clés à suivre pour vendre son terrain agricole. 

 

Les étapes clés pour vendre son terrain agricole

 

1. Vérifier la nature du terrain : il doit être agricole

Vous êtes en possession du terrain que vous souhaitez vendre depuis peu et vous vous interrogez quant à sa nature. Il faut impérativement consulter le PLU (plan local d’urbanisme), document établi par la collectivité locale de référence du lieu de situation du terrain agricole (mairie). Celui-ci situera le bien immobilier sur une carte et en déterminera les principales caractéristiques. Vous serez informé ainsi de son caractère agricole ou non. 

 

Sachez par ailleurs qu'une terre agricole a une constructibilité limitée : on ne peut généralement y établir que des bâtiments (granges, fermes) ou des habitations (maison) en lien direct avec l’exploitation. De plus, celles-ci peuvent être limitées par le plan local d’urbanisme : il faut donc impérativement le consulter. 

 

Bon à savoir : pour consulter le plan local d’urbanisme, rendez-vous à la mairie du lieu de situation du terrain. Vous pouvez également formuler une demande de certificat d’urbanisme par écrit. Certaines mairies ont des sites Internet permettant de présenter la demande. Enfin, vous pouvez consulter le site Internet géoportail qui vous permettra de découvrir les principales caractéristiques du bien en entrant son adresse (une fiche et une carte vous seront présentées en ligne). 

 

2. Estimer la valeur du terrain agricole

L’estimation de la valeur du terrain agricole est une étape incontournable avant de proposer le bien à la vente. 

 

Le prix de vente du terrain agricole dépend du lieu de situation du bien : un domaine de plusieurs hectares dans la Loire ne veut pas le même prix qu’une propriété dans le Tarn. 

 

Autre critère fondamental à prendre en compte pour estimer le prix de vente : celui de l’exploitation en cours ou projetée (productions végétales, animales, tourisme agricole ou rural…). Les dispositions du PLU auront un impact également sur l’estimation du terrain, en fonction des possibilités de construction. 

 

Enfin, autre paramètre à prendre en compte pour établir un juste prix : les perspectives d’avenir du terrain (proche d’une zone constructible par exemple) peuvent jouer. De nombreux promoteurs acquièrent ainsi des terres agricoles en limite de zone urbaine afin de projeter des constructions en cas de conversion de leur situation cadastrale. 

 

Pour mettre toutes les chances de votre côté, valorisez le terrain : pour être attractif, il faut qu’il soit bien entretenu et délimité clairement. Prenez des photos à différents moments de l’année afin d’en démontrer les perspectives. 

 

Notre conseil : faites appel à des experts sur cette question si vous avez peu de connaissance ou si vous n’avez pas de temps à y consacrer. Avoir recours à un notaire sur place, connaissant bien le tissu local et les valeurs foncières sera un grand avantage car il pourra vous accompagner aussi bien en amont de l’opération que lors de la conclusion de celle-ci avec le compromis de vente. 

 

3. Prendre en compte les contraintes légales du terrain

La réglementation relative à la vente d’un terrain agricole est assez contraignante. Elle entraîne des délais incompressibles (ci-avant droit de préemption du locataire et / ou de la SAFER). Aussi, armez-vous de patience quant à la temporalité de l’opération. Soyez transparent sur ce point avec les acquéreurs potentiels comme sur les caractéristiques du terrain. 

 

Si vous souhaitez vendre un terrain pour lequel un bail d’exploitation est en cours, consultez bien le contrat signé. Il devra être transmis à l’acquéreur. Aussi celui-ci posera certainement de nombreuses questions quant à la nature des activités conduites et leur durée. Les baux ruraux sont des contrats particulièrement longs, de durée minimale de 9 ans avec droit au renouvellement pour le locataire, celle-ci pouvant aller jusqu’à une carrière d’exploitant (articles L. 411-1 et suivants du Code des baux ruraux). 

 

4. Préparer la mise en vente du terrain agricole

Une fois l’estimation de vos terres agricoles réalisée, il vous faut préparer le dossier de mise en vente. 

 

Vous pouvez parfaitement le compiler par vous même (diagnostics, titre de propriété, bail en cours…) ou avoir recours à une agence immobilière. 

 

Dans tous les cas, il faudra prendre différentes photos du bien agricole et rédiger une annonce complète. 

 

Recourir à un professionnel spécialisé dans la vente de terres agricoles est un bon choix eu égard à la technicité et aux contraintes liées à la vente de celles-ci en France.

 

Bon à savoir : anticipez pour accélérer la vente, certains documents peuvent être rassemblés très en amont de la vente.

 

5. La vente du terrain agricole

L’acte authentique de vente du terrain agricole devra impérativement être formalisé devant notaire, comme pour toute vente d’un bien immobilier en France. 

 

Ce professionnel saura vous accompagner dans le cadre de l’ensemble des démarches à accomplir pour cette obligation. 

 

Quelle est la fiscalité sur la vente d’un terrain agricole ?

En termes de fiscalité, la vente d’un terrain agricole entraînera une imposition sur la plus-value éventuelle réalisée grâce à l’opération. 

 

Il existe des possibilités d’exonération dès lors que le terrain est vendu par l’entreprise de l’agriculteur lui-même. Autrement dit s’il est intégré à son bilan d’exploitation (partiellement, pour la durée d’exploitation et à condition que celle-ci ait duré au moins 5 ans : article 151 sexies du Code général des impôts).

 

Si le bien est cédé en dehors de toute exploitation personnelle par son propriétaire, la plus-value de vente immobilière est imposée selon les mêmes règles que celle du terrain à bâtir. 

 

Qui paie les frais de notaire pour une vente de terrain agricole ?

C’est l’acquéreur qui, comme dans le cadre de toute vente immobilière, prend à sa charge les frais de notaire. 

 

Vente d’un terrain agricole, ce qu’il faut retenir 

La vente d’un terrain agricole n’est pas une opération compliquée à condition d’être au fait de la réglementation en vigueur et des technicités liées à l’activité, différentes de celles d'une vente immobilière classique. 

Entre la vérification de la nature du terrain, l’estimation de sa valeur, le respect des droits de préemption du locataire ou de la SAFER, et les formalités notariales, chaque étape doit être rigoureusement suivie. 

Le recours à des professionnels, comme un notaire ou une agence spécialisée, peut faciliter le processus et garantir une vente en toute conformité. 

En maîtrisant ces aspects, vous optimisez vos chances de réussite pour céder votre terrain agricole dans les meilleures conditions possibles, tout en valorisant ce bien souvent essentiel pour le monde rural et agricole.