Ce que vous devez savoir si vous achetez un bien immobilier aux enchères judiciaires

10 infos à connaître si vous achetez un bien immobilier aux enchères judiciaires
 

Acheter une maison ou un appartement aux enchères judiciaires peut représenter une réelle opportunité financière si vous souhaitez investir dans la pierre. Ces ventes immobilières sont encadrées par le droit. Les étapes sont minutieusement organisées afin de protéger toutes les parties à la vente. Avant de vous lancer, mieux vaut connaître les règles qui y sont attachées. Qui peut acheter ? Qui fixe les prix ? Quel type de bien peut être cédé ? Découvrez 10 infos à connaître absolument sur la vente immobilière aux enchères judiciaires.

 

1. La vente immobilière aux enchères judiciaires, c’est quoi ?

 

C’est la vente d’un bien immobilier organisée au sein du tribunal judiciaire. Le bien est cédé au plus offrant. 

 

La vente immobilière aux enchères judiciaires peut être : 

- Consenti par son propriétaire. Dans l’intérêt des parties, le juge impose que la vente se déroule au tribunal. Par exemple, dans le cadre d’une succession conflictuelle. Si les indivisaires ne se mettent pas d’accord sur le prix de vente, le notaire peut transmettre le dossier au tribunal pour qu’il organise une vente aux enchères.

- Non consenti par son propriétaire. C’est une vente subie. Par exemple, dans le cadre d’une liquidation judiciaire. 

 

Bon à savoir : on parle parfois d’adjudication judiciaire ou de vente à la barre pour désigner la vente immobilière aux enchères judiciaires.

 

À noter : d’autres types d’enchères immobilières existent à côté de celles qui se déroulent au tribunal. Notamment, les ventes domaniales et les ventes aux enchères notariales. Pour ces dernières, n’hésitez pas à contacter votre notaire. 

 

2. La vente immobilière aux enchères judiciaires, que dit la loi ?

 

Ce type d’opération est encadré par la loi, aux articles L322-5 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

 

Le formalisme qui lui est attaché est strict pour garantir les intérêts de toutes les parties, le créancier et le débiteur.

 

 

3. Où acheter des biens immobiliers saisis par la justice ?

 

Lorsque la justice saisit des biens immobiliers, ceux-ci sont ensuite vendus à la barre du tribunal.

 

La vente judiciaire a lieu au sein du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble concerné. Elle peut donc avoir lieu partout en France : à Paris, à Lille, à Bordeaux, à Nantes…

 

L’audience est publique (article L322-5 du Code des procédures civiles d’exécution). Si vous êtes intéressé par ce type de vente, vous pouvez donc vous y rendre avec votre avocat.

 

4. Qui mène la vente immobilière aux enchères judiciaires ?

 

C’est le juge qui siège au tribunal judiciaire qui mène la vente aux enchères.

 

5. Qui fixe le prix de vente du bien immobilier aux enchères judiciaires ?

 

Dans le cadre d’une vente aux enchères, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant (article L322-6 du code précité).

 

Le débiteur peut contester ce montant. Il doit alors prouver l’insuffisance manifeste. C’est alors le juge de l’exécution qui fixera une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché.

 

6. Quels types de biens immobiliers peuvent être vendus aux enchères devant les tribunaux ?

 

Ces ventes visent des biens immeubles, qui ne peuvent pas être déplacés.

 

Par exemple : 

- Une maison.

- Un appartement.

- Un parking.

- Une cave.

- Un terrain à bâtir.

- Un terrain agricole. 

 

La particularité supplémentaire de la vente immobilière aux enchères judiciaires est que ces biens immobiliers proviennent nécessairement : 

- D’une saisie immobilière.

- D’une mise en liquidation judiciaire.

- D’un partage judiciaire.

 

Le bien peut être vendu vide ou habité.

 

7. Qui peut acheter aux enchères judiciaires ?
 

Toute personne qui : 

- Est juridiquement capable. A contrario, les mineurs ne peuvent pas acheter.
 

- Est accompagnée d’un avocat inscrit au Barreau dans le ressort duquel est situé l’immeuble à vendre. Un pouvoir doit lui être remis. Il doit mentionner l’état civil complet du client, ainsi que l’adresse complète du bien et le prix maximum de l’enchère. 

- Rédige et remet à son avocat 2 chèques de banque : Un chèque établi à l’ordre de Monsieur ou Madame Le Bâtonnier. Son montant correspondant à 10 % de la mise à prix. Son minimum est de 3 000 euros. Un récépissé sera remis par l’avocat à son client (article R322-41 du Code des procédures civiles d’exécution). Un chèque adressé à l’ordre de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (Carpa). Son montant correspond aux frais de la vente (frais de poursuite et droits de mutation).

- Remet une attestation sur l’honneur indiquant s'il fait l'objet ou non d'une condamnation à une peine en cours d'exécution portant interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement (article R322-41-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

 

C’est donc l’avocat qui porte les enchères pour le compte de son client. Il le représente devant le juge. Sa présence est obligatoire (article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution).

 

Bon à savoir : un avocat ne peut représenter qu’un seul client pour un même bien vendu aux enchères judiciaires.

 

8. Comment se passe une vente judiciaire immobilière ?
 

La procédure de vente immobilière aux enchères judiciaires se déroule en 3 temps.
 

1^ère étape de la procédure : l’avant vente immobilière aux enchères judiciaires

Le bien objet de la future vente judiciaire doit faire l’objet d’une publicité, au moins 30 jours avant :  

- Au Palais de justice où se tiendra l’audience.

- Dans des journaux d’annonces légales du département où se situe le bien à vendre.

 

Les avocats spécialisés en enchères judiciaires peuvent aussi diffuser les biens à vendre sur leurs sites Internet.
 

20 jours avant l’audience, les futurs acquéreurs peuvent prendre connaissance du Cahier des conditions de vente. Il est disponible au greffe du tribunal judiciaire concerné ou au cabinet de l’avocat poursuivant la vente aux enchères judiciaires (l’avocat du créancier).

 

Ce document contient : 

- La description du bien.

- La mise à prix.

- Les diagnostics immobiliers.

- Des informations d’urbanisme.

- L’état hypothécaire.

- Les éventuelles servitudes attachées à la maison ou à l’appartement.

- L’origine de propriété.

 

Le greffe planifie la date de la visite collective du lot objet de la vente. Elle est généralement assurée par un commissaire de justice (ex huissier de justice).

 

Après la visite, les personnes qui maintiennent leur intérêt pour l’achat doivent se rendre au tribunal le jour de la vente.
 

2^e étape de la procédure : le jour de la vente immobilière aux enchères judiciaires

Selon la formule consacrée par la loi, les enchères sont pures et simples. C’est-à-dire qu’elles engagent son auteur, sans aucune faculté de rétractation possible (article R322-44 du code précité).

 

Chaque nouvelle enchère doit être supérieure à la précédente.

 

Les enchères immobilières s’arrêtent lorsque dans un délai de 90 secondes après la dernière enchère plus personne ne surenchérit. Le juge constate sur-le-champ le montant de la dernière enchère. La personne qui l’a portée devient adjudicataire du bien (article R422-45 du code précité).
 

3^e étape de la procédure : l’après vente immobilière aux enchères judiciaires

Celui qui remporte la vente, l’adjudicataire, se voit remettre un procès-verbal d’adjudication nominatif. 

 

Celui qui ne remporte pas la vente se voit remettre ses chèques de banque à l’issue de l’audience.

 

Bon à savoir : en réalité, l’acquisition n’est définitive que 10 jours après l’audience. En effet, dans ce délai, une tierce personne peut faire une nouvelle offre de 10 % supérieur au moins par rapport au prix de vente arrêté. On parle de surenchère.

 

9. Quand le prix de vente doit-il être versé ?
 

L’adjudicataire final dispose d’un délai de 2 mois maximum pour verser le prix de la vente sur un compte séquestre ou le consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Cette somme est majorée des frais de vente (article L322-9).

 

Une fois les fonds versés, le procès-verbal d’adjudication est publié au Centre de publicité foncière. Ce document constitue le titre de vente.

 

L’adjudicataire devient officiellement propriétaire de la maison ou de l’appartement acquis. 

Bon à savoir : à défaut de versement du prix ou de sa consignation, et du paiement des frais liés à la vente, dans le délai imposé, celle-ci est résolue de plein droit (article L322-12). Le bien immobilier est remis à la vente.

 

10. Que se passe-t-il si personne ne se porte acquéreur du bien immobilier le jour de l’audience ?
 

Si personne ne porte d'enchères, la vente immobilière aux enchères judiciaires est caduque. Le bien est attribué au créancier poursuivant. Il l’acquiert au prix indiqué dans la mise à prix initiale.