Droit de préemption subsidiaire et commission d’agence

Lorsque l’agent immobilier n’a pas servi d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, il ne peut prétendre à rémunération.

Il en va également ainsi si son intervention a pu conduire à une baisse du prix de vente et donc faciliter la transaction, comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 1er mars dernier.

A l’été 2016, les propriétaires d’une maison signifient aux locataires qu’ils souhaitent vendre leur bien au prix de 400 000 euros. Ces derniers ignorent l’offre et quittent les lieux à l’issue du préavis.

Les bailleurs confient alors la cession de leur bien à une agence immobilière. Un acquéreur emporte la vente pour un prix de 380 000 euros dont 10 000 euros de commission d’agence. La promesse de vente est conclue le 20 juillet 2017. Le 2 août 2017, le notaire en informe les anciens locataires, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » Cette disposition permet ainsi au locataire d’exercer son droit de préemption subsidiaire. Autrement dit d’être toujours prioritaire sur d’autres candidats à l’achat. Les locataires acceptent l’offre et signent la vente pour un prix de 380 000 euros avant de réclamer à l’agence immobilière le remboursement du montant de la commission. Celle-ci refuse. Les acquéreurs saisissent la justice. Ils sont d’abord déboutés de leur demande mais la Cour de cassation censure l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Amiens. Elle relève en effet que l’offre a été notifiée par le notaire et qu’elle n’a pas été présentée par l’agent immobilier or« le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur. »

Consulter l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 1er mars 2023 n°21-22.073

Consultez les annonces immobilières des notaires de France    Calculez vos frais de notaire