La responsabilité du diagnostiqueur en cas d'erreur sur l'étiquette énergétique : ce qu’il faut savoir

En cas d’erreur sur l’étiquette énergétique d’un bien immobilier, le diagnostiqueur ne peut être tenu responsable

Lorsqu'un diagnostiqueur se trompe sur l’étiquette énergétique d’un bien immobilier, en le surclassant par rapport à sa performance réelle, l’acquéreur ne peut prétendre à une réparation intégrale de son préjudice. Cette position a été réaffirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 17 octobre 2024, qui précise la portée juridique du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Une valeur uniquement informative

Contrairement à d'autres documents du dossier de diagnostic technique (DDT), tels que le diagnostic amiante ou le diagnostic termites, le DPE n’a qu’une valeur informative, selon la Cour de cassation. En cas d’erreur, l'acquéreur ne peut donc pas exiger une indemnisation totale, mais seulement une compensation partielle, correspondant à une perte de chance de négocier le prix du bien à la baisse.

Dans l’affaire en question, les juges du fond ont estimé cette perte de chance à 50 % et ont fixé le montant de l’indemnisation à 20 268,34 euros. La Cour de cassation a validé cette évaluation, confirmant ainsi une jurisprudence qui limite les possibilités de recours pour les acquéreurs trompés par un diagnostic erroné.

Quelles conséquences pour les acteurs de l’immobilier ?

Cette décision a plusieurs implications pour les diagnostiqueurs, les vendeurs et les acquéreurs :

1. Pour les diagnostiqueurs : Une vigilance accrue est requise lors de la réalisation des diagnostics pour éviter les litiges. Bien que le DPE ait une valeur informative, une erreur peut avoir des conséquences financières et nuire à leur crédibilité.
2. Pour les vendeurs : Les propriétaires doivent s’assurer de fournir un diagnostic précis, car une surévaluation peut inciter les acquéreurs à demander des compensations.
3. Pour les acquéreurs : Cette jurisprudence souligne l'importance de ne pas se fier uniquement au DPE pour évaluer la performance énergétique d’un bien. L'acquéreur devra prendre en compte d'autres éléments avant de finaliser son achat.

Les limites de l’indemnisation

Le montant de l’indemnisation dans ce type de cas repose sur une évaluation subjective de la perte de chance. Dans cette affaire, l’acquéreur a obtenu une compensation correspondant à la moitié de l’écart potentiel entre le prix réel et celui qui aurait pu être négocié en l'absence d'erreur. Cette méthode de calcul peut cependant varier selon les circonstances et les éléments présentés devant les juges.

Diagnostic immobilier et sécurité juridique

Le diagnostic de performance énergétique reste un document central dans le cadre d’une transaction immobilière, notamment depuis la réforme du DPE opposable entrée en vigueur récemment. Bien qu’il n’ait qu’une valeur informative dans le cadre juridique, il joue un rôle clé dans la perception du bien par l'acquéreur et peut influencer la négociation.

Ainsi, pour éviter les litiges, il est recommandé de faire appel à des professionnels qualifiés et d’inclure des clauses spécifiques dans les actes de vente pour limiter les responsabilités en cas d'erreur.

Conclusion

L’arrêt du 17 octobre 2024 de la Cour de cassation met en lumière les limites de la responsabilité des diagnostiqueurs en cas d'erreur sur le DPE. Si l'acquéreur peut obtenir une indemnisation pour une perte de chance, il ne peut espérer une réparation intégrale. Cette décision rappelle à tous les acteurs de l'immobilier l'importance de la rigueur et de la transparence lors des transactions.

Pour consulter le texte intégral de l’arrêt, rendez-vous sur le site de la Cour de cassation : lien vers la décision.

Source : conseil des notaires