Un état des risques trop obscur pour se suffire à lui-même

La cour d'appel d'Amiens annule une vente immobilière pour dol, faute d'explications claires sur un risque d'inondation.

La transmission de l’état des risques en annexe d’une promesse de vente n’est pas exclusive des explications du vendeur. L’absence de ces dernières peut être constitutive d’un dol, justifiant la nullité de la vente comme l’a jugé la cour d’appel d’Amiens le 8 octobre dernier.

La clause pénale prévue dans la promesse de vente, fixant, par avance, le montant de la sanction pécuniaire applicable dans le cas où l'un des signataires renoncerait à la réalisation de la vente définitive, ne peut s’appliquer.

L’affaire remonte au 15 juillet 2022 lorsque la propriétaire d’une maison située dans la Somme, conclut une promesse de vente avec un couple, se portant acquéreurs du logement pour un prix de 180 000 euros. La vente doit être réitérée au plus tard le 15 octobre 2022 par acte authentique. Sauf qu’un mois avant cette date, les acheteurs informent le notaire qu’ils renoncent à la vente ayant appris que le bien était exposé à un risque d’inondation.

La vendeuse les somme alors de comparaître chez le notaire le 20 octobre suivant afin de signer l’acte définitif de vente, en vain. Elle les assigne en justice pour obtenir la résolution du compromis de vente et demander au tribunal d’Amiens qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 18 000 euros et à prendre en charge l’ensemble des frais de justice.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir que les acquéreurs avaient connaissance des menaces d’inondation puisqu’un état des risques et pollutions avait été annexé au compromis. Les acquéreurs ne le nient pas mais considèrent que la propriétaire aurait dû les informer que la maison avait déjà subi une inondation. Ils l’avaient appris par le maire avec lequel ils s’étaient entretenus concernant des travaux qu’ils envisageaient d’effectuer.

La cour d’appel leur donne raison. Elle juge en effet que les expressions techniques utilisées dans le diagnostic (« Présence d’un AZI sur la commune » ; « Présence d’un PAPI sur la commune » ; « Zones potentiellement sujettes aux inondations de caves fiabilité MOYENNE dans un rayon de 500 mètres ») étaient totalement obscures pour un acquéreur profane et qu’elles ne pouvaient remplacer une mention ou un propos explicite. 

Par ailleurs, elle précise que le document était inséré dans un bloc d’une centaine de pages comportant 12 documents techniques des différents diagnostics.

Elle en conclut que rien n’était susceptible d’attirer l’attention des acquéreurs sur leur « portée concrète. » En omettant de spécifier le risque d’inondation, la vendeuse avait sciemment dissimulé un élément essentiel de la vente qui avait vicié le consentement des acheteurs.  

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