Fiscalité immobilière de fin de l'année : conseils et stratégies pour la préparer au mieux

Fin d’année : comment optimiser votre fiscalité immobilière ?

 

La fin d’année approche, il est grand temps de réfléchir aux meilleures stratégies pour optimiser votre fiscalité immobilière. Les derniers mois sont souvent importants pour effectuer des choix avisés. Entre travaux déductibles, dispositifs de défiscalisation, optimisation de la gestion locative, de nombreuses solutions existent pour réduire le montant de votre impôt. Pour autant, entre les dispositifs qui vont disparaître et les charges qui ne seront déductibles l’an prochain que si elles sont supportées cette année, il faut agir. Dans cette période propice à l’optimisation fiscale, découvrez les outils à votre portée pour optimiser votre impôt immobilier avant le passage à la nouvelle année.

 

 

Quand commencer à optimiser sa fiscalité immobilière ?

 

Traditionnellement, la fin d’une année sonne le glas de certains avantages fiscaux. Le Pinel en est un exemple. 

 

Il est donc parfaitement légitime de s’interroger au cours du dernier trimestre sur les derniers leviers qui vous sont offerts pour optimiser votre impôt immobilier l’année suivante. Vous pouvez donc dès maintenant vous interroger sur les dispositifs d’optimisation fiscale pour 2025. Idéalement à partir d’octobre ou novembre.

 

Tout ce qui est anticipé est toujours préférable. 

 

Si l’optimisation fiscale de dernière minute peut présenter des avantages non négligeables, pour autant, il est vivement recommandé d’y réfléchir mûrement pour faire les bons choix.

 

 

Quels sont les dispositifs fiscaux immobiliers à privilégier en fin d’année ?

 

Pour optimiser votre imposition en cette fin 2024, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent. Attention toutefois, certains d’entre eux ne perdureront pas en 2025.

 

 

Optimiser ses prélèvements fiscaux avec le dispositif Pinel

 

La réforme loi Pinel 2024 a connu de nombreux soubresauts. 

 

Ce dispositif de défiscalisation prend fin au 31 décembre 2024. En clair, vous avez officiellement jusqu’à cette date pour signer l’acte d’achat d’un bien immobilier et bénéficier de cet avantage fiscal.

 

Ce dispositif se décline sous 2 formes :

• Le Pinel classique, assorti de taux de réduction d’impôt dégressifs dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, sous réserve de s’engager à louer le bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les taux de la réduction d’impôt diminuent en 2024 pour atteindre :
  • 9 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de six ans.
  • 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de neuf ans.
  • 14 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de douze ans.

 

• Le Pinel + pour les investissements effectués dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité (bâtiments à faible empreinte carbone). Avec le Pinel +, les taux de la réduction d’impôt sont les suivants :
  • 12 % pour un engagement de location sur 6 ans.  
  • 18 % pour un engagement de location sur 9 ans.  
  • 21 % pour un engagement de location sur 12 ans.  

 

 

Optimiser sa dette fiscale avec Loc’avantages

 

À l’instar du dispositif Pinel, le dispositif Loc’avantages doit prendre fin au 31 décembre 2024. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas de location d’un bien immobilier à un montant inférieur au marché, sous convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

 

L’avantage fiscal peut atteindre 85 % du montant des loyers perçus en fonction de la zone de situation du logement et des plafonds de loyers appliqués.

 

Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le bien doit être loué pendant 6 ans minimum. Des plafonds de loyers et de revenus doivent aussi être respectés.

 

 

 

Optimiser sa fiscalité immobilière avec le dispositif Malraux

 

Le dispositif Malraux s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter des biens immobiliers situés dans des secteurs protégés (centres historiques, zones sauvegardées) pour y effectuer des travaux de rénovation.

 

L’avantage fiscal offert par ce dispositif consiste en une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux réalisés, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.

 

Le bénéfice de ce dispositif est conditionné à un engagement de location pendant 9 ans.

 

 

 

Comment réduire vos impôts grâce à la gestion des charges et des revenus immobiliers ?

 

La gestion des charges et des revenus immobiliers est une piste à privilégier par le propriétaire bailleur qui souhaite optimiser le montant de son impôt immobilier. 

 

 

Déduire les charges liées à l’immobilier locatif

 

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous avez perçu des revenus fonciers en 2024 ? Vous allez devoir les mentionner dans votre déclaration d’impôt au printemps 2025 et choisir entre les 2 régimes d’imposition offerts. 

 

En fin d’année, il est donc temps de faire le point sur vos revenus fonciers pour déterminer quel est le régime le plus intéressant :

 

• Le régime micro-foncier est applicable uniquement si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Ce régime permet de bénéficier d’un calcul automatique de l’impôt dû par application d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Cet abattement peut être moins avantageux si vos charges dépassent 30 % de vos revenus fonciers.

 

• Le régime réel est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 15 000 euros par an ou si vous optez pour ce régime malgré des revenus inférieurs à ce seuil. Grâce à ce régime, il est possible de déduire l’ensemble des charges foncières réelles tels que les travaux, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc. et même de constater un déficit foncier si les charges sont supérieures aux revenus fonciers.

 

Dans ce cadre, retenez qu’avec le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable et donc votre impôt.

 

 

 

Réaliser des travaux avant le 31 décembre

 

Avec le régime réel d’imposition, les travaux réalisés dans le bien mis en location sont déductibles des revenus fonciers. Il peut ainsi être opportun de réaliser des travaux avant le 31 décembre pour réduire le montant de votre impôt en 2025. 

 

Seuls les travaux de rénovation ou d'amélioration sont déductibles. Les travaux d’agrandissement ou de construction, en revanche, ne le sont pas.

 

Bon à savoir : dans l’hypothèse où vos charges foncières déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, vous bénéficierez d’un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Réaliser des travaux pour augmenter les charges et créer un déficit est une stratégie intéressante. Elle permet de réduire votre impôt global sur plusieurs années si le déficit est important.

 

 

Optimiser la gestion de vos revenus locatifs

 

Vous avez de l’immobilier locatif ? Une stratégie différente d’optimisation fiscale peut être envisagée. 

 

Vous pouvez planifier des travaux pour vos biens immobiliers sur plusieurs années. Ainsi, vous conserverez un niveau de charges déductibles sensiblement identique chaque année. Ce choix offre l’avantage de limiter les variations d’imposition d’une année à l’autre.

 

Chaque décision doit être mûrement réfléchie pour une optimisation optimale en fonction de la situation de chacun.

 

 

 

 

Fiscalité immobilière de fin d’année : quels sont les pièges à éviter ?

 

Pour optimiser le prélèvement de votre impôt immobilier de fin d'année, certains pièges courants doivent être évités :

 

• Se précipiter de peur de louper un bon moyen d’optimisation fiscale. Si le temps passe vite et que le 31 décembre arrive à grands pas, pour autant, se précipiter serait une lourde erreur pouvant entraîner des conséquences financières négatives. Prenez le temps d’analyser, comparer et étudier les dispositifs de défiscalisation afin de choisir celui qui sera le plus adapté à votre situation.
• Ne pas se faire accompagner. La grande majorité des dispositifs fiscaux disponibles suppose de respecter de nombreuses conditions pour pouvoir en bénéficier. Se tourner vers des professionnels de la défiscalisation vous offre une certaine sécurité juridique, notamment en cas de contrôle fiscal. Ne pas respecter une condition pourtant impérative vous fera perdre le bénéfice de l’avantage fiscal.
• Négliger les changements à venir. La Loi de finances et son lot de changements en matière de taxe doivent être scrutés avec attention. Avant d’opter pour tel ou tel dispositif de défiscalisation, il est vivement recommandé de s’assurer qu’aucune modification majeure ne va être apportée au dispositif choisi.
• Oublier des charges déductibles. Dans la précipitation, vous pourriez rechercher impérativement un dispositif de défiscalisation tout en omettant de déduire des charges que vous avez supportées et qui peuvent pourtant réduire votre impôt.

 

 

Éviter ces pièges implique de bien se renseigner et, idéalement, de se faire conseiller par des professionnels. Certaines erreurs fiscales peuvent se révéler très coûteuses.

 

 

Qui peut vous aider pour alléger votre imposition immobilière ?

 

Se faire accompagner pour optimiser le montant de ses impôts et de ses prélèvements pour les années à venir peut être judicieux, que vous soyez débutant en immobilier ou investisseur aguerri.

 

Certains professionnels disposent de l’expérience et des connaissances nécessaires pour construire une stratégie fiscale adaptée en toute légalité.

 

Vous pouvez vous tourner vers :

 

• Un avocat fiscaliste : interlocuteur privilégié pour les investisseurs ayant une situation fiscale plus complexe ou des besoins en stratégie d’investissement importants.
• Un conseiller en gestion de patrimoine : spécialiste de l’optimisation du patrimoine des particuliers et particulièrement en fiscalité, il dispose du savoir-faire nécessaire pour vous orienter vers les meilleures stratégies fiscales de fin d’année.
• Un notaire : acteur incontournable dans les transactions immobilières, il est également habilité à fournir des conseils précieux en matière d’optimisation fiscale immobilière.
•  Un expert-comptable : ce professionnel des chiffres et du droit peut vous accompagner à maximiser les déductions fiscales et réduire le montant de votre impôt.

 

Tous ces experts de l’impôt connaissent les rouages légaux pour vous permettre de trouver des solutions adaptées à votre situation fiscale immobilière.

 

 

Fiscalité immobilière de fin d’année, ce qu’il faut retenir 

 

Le dernier trimestre sonne traditionnellement l’heure de faire des choix fiscaux. Attention toutefois, si de nombreux dispositifs en France permettent de réduire votre impôt, il est vivement recommandé de consacrer du temps à la réflexion.

 

Étudier les choix qui s’offrent à vous pour choisir la meilleure stratégie d’optimisation.