Guide complet pour obtenir un prêt immobilier en 2024 : 7 étapes clés

Comment obtenir un prêt immobilier en 2024 ?

 

Vous envisagez de demander un crédit immobilier à votre banque ? L’achat d’un logement, un appartement ou une maison, est un moment de vie important. Pour que votre projet aboutisse dans les meilleures conditions, votre plan de financement doit être solide. Comment obtenir un prêt immobilier en 2024 ? Nous vous livrons 7 étapes clés à peaufiner pour convaincre votre banquier de votre sérieux et de votre solvabilité.

 

 

ÉTAPE 1 : AFFICHER UNE BONNE GESTION DE SES FINANCES EN 2024 POUR OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER

 

Une demande de crédit immobilier se prépare plusieurs mois en amont. Bien avant d’avoir déposé un dossier de demande de prêt. Car au moment de la prise de décision, votre banque va passer en revue l’état de votre compte bancaire et s’assurer d’une gestion en « bon père de famille ». C’est-à-dire, que l’ensemble de vos revenus couvre tout ou partie de vos dépenses. 

 

La régularité dans la gestion de votre argent témoigne de votre sérieux. Autrement dit, elle rassure le prêteur sur le fait que vous allez chaque mois honorer votre mensualité de remboursement. 

 

Pour obtenir votre crédit, veillez alors à ne pas abuser des découverts bancaires en 2024. Vos comptes doivent être renfloués, stables et toujours afficher un solde positif.

 

Bon à savoir : votre situation professionnelle est aussi importante. Plus elle est stable, meilleures sont vos chances d’obtenir une offre de crédit immobilier. 

 

 

ÉTAPE 2 : DÉTERMINER LE MONTANT TOTAL À EMPRUNTER POUR FINANCER L’ACHAT IMMOBILIER

 

Pour obtenir votre prêt immobilier, il est fondamental que vous ayez en tête le coup total de l’opération que vous vous apprêtez à mener.

 

Il comprend : 

- Le prix d’achat du bien immobilier.

- Les frais de notaire.

- Les honoraires de l’agence, s’ils sont à votre charge.

- La rémunération du courtier le cas échéant.

- Les travaux à prévoir.

 

À ces montants s’ajouteront ensuite : 

 

- Les frais de dossier de prêt (pour l’étude de votre dossier).

- Le coût de la garantie prise par le prêteur (si vous faites défaut dans le remboursement de vos mensualités. Il peut s'agir d'un cautionnement bancaire ou d’une hypothèque).

 

Faites le calcul avant d’effectuer vos premières démarches bancaires. En maîtrisant bien les sommes en jeu, vous serez plus convaincant auprès des banques. 

 

 

ÉTAPE 3 : PRÉVOIR UN APPORT PERSONNEL POUR OBTENIR UNE OFFRE DE PRÊT IMMOBILIER

 

L’apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier, c’est une somme d’argent qui appartient à l’emprunteur et qui peut être investie dans le projet immobilier. 

 

S’il n’est pas impossible d’acheter un bien immobilier sans apport, on parle alors d’un financement immobilier à 110 %, l’exercice est tout de même plus compliqué. Il faut alors présenter des garanties de solvabilité très sérieuses. 

 

Pour vous donner les meilleures chances de convaincre la banque, prévoir un apport personnel est préférable. A minima, mettez de côté les frais de notaire (7 à 8 % du prix de vente total dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf).

 

L’apport est souvent constitué par votre épargne personnelle. Pour connaître le montant de votre épargne, vous pouvez additionner toutes vos économies placées sur des comptes disponibles : livret A, LDDS, épargne d’entreprise… Mais il peut aussi provenir d’une donation ou d’une succession.

 

 

ÉTAPE 4 : SOLLICITEZ LE PRÊT IMMOBILIER LE PLUS OPPORTUN

 

Il existe une variété de crédits immobiliers pour vous permettre de financer votre projet d’achat d’un appartement ou d’une maison.

 

Notamment : 

 

- Le prêt immobilier classique : prêt amortissable, prêt in fine ou prêt relais.

- Le prêt réglementé (autrement appelé prêt aidé ou prêt subventionné) : accordé sous certaines conditions (par exemple, plafond de ressources). Par exemple, le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt épargne logement.

- Le prêt complémentaire : accordé en complément d’un prêt classique ou réglementé.

- Le prêt travaux.

 

Avant d’emprunter, faites le tour des différents prêts possibles pour sélectionner le crédit qui vous semble plus adapté et pour lequel vous avez le plus de chance d’obtenir un feu vert de votre banque. 

 

 

ÉTAPE 5 : BIEN TRAVAILLER LE DOSSIER DE DEMANDE DE PRÊT IMMOBILIER

 

Une fois votre dossier de demande de prêt déposé entre les mains d’un établissement de crédit, celui-ci va l’étudier. Il va passer en revue plusieurs critères qui vont conditionner la décision d’octroi d’un prêt ou de refus. 2 sont contraignants pour les banques (Haut conseil de stabilité financière, recommandation n°R-HCSF-2021-1) : 

 

- Le taux d’effort des emprunteurs : il ne peut plus dépasser les 35 %, assurance incluse.

- La durée de maturité du crédit : elle ne peut pas excéder 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf.

 

L’appréciation du taux d’effort des emprunteurs

 

Le taux d’effort = montant emprunté pour se loger (mensualité du crédit immobilier + mensualité de l’assurance emprunteur) / revenu mensuel.

 

L’établissement de crédit va donc scruter à la loupe : 

 

- Le revenu mensuel du futur emprunteur : salaire, pension de retraite, indemnité chômage, revenus liés au patrimoine (loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif)

- Le capital emprunté : 

• Les mensualités de remboursement du crédit immobilier envisagées.
• Les mensualités de l’assurance emprunteur.

 

Le calcul ne doit pas porter votre taux d’effort au-delà de 35 % si vous voulez vous donner les meilleures chances de voir votre dossier de demande de prêt immobilier accordé par votre banque.

 

Le HCSF considère sinon que vous n’aurez pas suffisamment d’argent pour subvenir à vos autres besoins vitaux chaque mois (dépenses alimentaires, dépenses d’énergie…). On parle du reste à vivre.

 

La durée du crédit immobilier

 

La durée d’un crédit se calcule en fonction du nombre de mois de remboursement prévu dans le contrat de prêt.

 

Le HCSF fixe une durée initiale maximum de 25 ans. Une tolérance à 27 ans est admise pour :

 

- Les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou à la construction d’un logement neuf (vente en l’état futur d’achèvement, contrat de construction d’une maison individuelle ou contrat de promotion).

- Les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération et qui a notamment pour objet :

• La création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes.
• La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes.
• La réalisation de travaux de rénovation énergétique.

 

Autrement dit, votre plan de financement présenté à la banque ne doit pas excéder 25 ou 27 ans. 

 

 

Bon à savoir : l’étude d’un dossier de demande de crédit immobilier est unique. Elle se fait au cas par cas. C’est pourquoi le HCSF tolère des exceptions aux règles érigées. Les banques peuvent y déroger dans 20 % de leurs dossiers. Autrement dit, elles peuvent parfois accorder un prêt immobilier quand bien même le taux d’effort de l’emprunteur serait supérieur à 35 %. Ou que la durée de prêt serait supérieure à 27 ans.

 

 

ÉTAPE 6 : PRÉSENTER LE DOSSIER DE DEMANDE DE CRÉDIT IMMOBILIER À PLUSIEURS BANQUES

 

Si le HCSF fixe 2 critères impératifs pour qu’une banque vous prête de l’argent, les autres sont à la libre discrétion des prêteurs (âge de l’emprunteur, montant de l’apport personnel, épargne disponible…). 

 

D’une banque à l’autre, ils peuvent donc varier. 

 

D’où l’intérêt de soumettre sa demande à plusieurs établissements bancaires. L’emprunt qui peut être refusé chez l’un peut être accepté chez l’autre.

 

 

ÉTAPE 7 : FAIRE UN APPEL À UN COURTIER POUR MAXIMISER LES CHANCES DE DÉCROCHER LE MEILLEUR PRÊT IMMOBILIER

 

Par manque de temps, de connaissances ou pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un emprunt immobilier, faire appel à un courtier peut offrir plusieurs avantages significatifs.

 

Un courtier en prêts immobiliers possède une connaissance approfondie du marché et des critères des prêteurs. Il peut vous conseiller sur le type de prêt qui correspond le mieux à votre situation financière et à vos objectifs à long terme.

 

Grâce à leur réseau et leur volume de transactions, les courtiers peuvent souvent négocier des taux d'intérêt plus bas et des conditions de prêt plus favorables que ce que vous pourriez obtenir en négociant seul.

 

Enfin, un courtier vous accompagne du début à la fin du processus de prêt immobilier, vous aidant à comprendre chaque étape, à rassembler la documentation nécessaire et à répondre aux questions des prêteurs.

 

 

Bon à savoir : le taux d'intérêt, c’est le prix à payer pour qu’on vous débloque une somme d’argent. C’est en quelque sorte la rémunération du prêteur. Le taux d’intérêt est fondamental dans un dossier de prêt car il influence son coût total. Plus il est élevé, plus vous payerez cher votre crédit. Les taux peuvent varier d'une banque à une autre. Comparez les différentes offres de prêt avant de sélectionner celle qui sera la meilleure pour vous.

 

 

Obtenir un prêt immobilier, ce qu’il faut retenir

Obtenir un prêt immobilier n’est pas automatique. La banque va scruter plusieurs paramètres avant d’accepter de financer votre projet d’achat immobilier.

 

Notamment : 

- Des comptes bancaires assainis. 

- Une opération immobilière qui tient la route.

- Le montant de votre apport personnel.

- Le type de prêt immobilier le plus opportun pour votre projet (classique, PTZ, prêt travaux…).

- Votre situation professionnelle.

- Le montant de vos revenus.

- Les mensualités de remboursement envisagées.

- Le montant de l’assurance emprunteur.

- La durée de remboursement du crédit.

- L’état de votre endettement.

- Votre capacité à rembourser vos mensualités de crédit.

- Le taux d’intérêt.

 

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour vous donner un maximum de chances d’obtenir une offre de prêt immobilier qui vous convienne. 

 

Bon à savoir : si vous êtes un peu perdu, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur gratuit de prêts immobiliers. Il vous donnera de précieuses informations pour vous aider à préparer votre dossier de demande de crédit immobilier.