Prêt Immobilier In Fine : Guide complet pour optimiser votre investissement

Prêt In Fine : découvrez ce mode de financement idéal pour l’immobilier locatif et l’optimisation fiscale

Comprendre et optimiser le prêt immobilier In Fine

 

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt immobilier in fine ? Parmi les modes de financement d’un bien immobilier par l’emprunt, celui-ci occupe une place à part. En effet, il dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. L’auto-financement occupe également une part importante du montage financier. Ses conditions d’obtention sont plus encadrées. Définition, fonctionnement, avantage et inconvénient de recourir à ce type de crédit, nous vous expliquons tout. Nous vous proposons également 1 exemple concret pour tout comprendre.

 

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier in fine ? 

 

Définition et fonctionnement du prêt immobilier in fine

 

Le prêt immobilier in fine est un type de financement dans lequel l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts du prêt tout au long de la durée de celui-ci. Le capital emprunté est remboursé en 1 seule fois à l’échéance du prêt. 

 

 

Quelle est la différence entre un prêt immobilier in fine et un prêt amortissable ?

 

La différence fondamentale entre ces 2 prêts réside dans le contenu de la mensualité de remboursement :

 

• Dans le prêt in fine, elle ne couvre que les intérêts et les primes d’assurance, à l’exclusion du capital qui lui est remboursé intégralement lors de la dernière échéance du prêt.
• Dans le prêt amortissable, l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté et des intérêts. Après le paiement de chaque mensualité le montant du capital restant dû diminue (on parle d’amortissement du capital).

 

Bon à savoir : pour faire face au remboursement de la totalité du capital à la fin de l’emprunt, la banque exigera souvent le nantissement d’un placement financier (par une assurance-vie ou autre) ou la constitution d’une épargne réservée à cet effet.

 

 

Qui peut bénéficier d’un prêt in fine ?

 

Il est principalement destiné à 3 catégories d’emprunteurs :

 

• Les investisseurs immobiliers qui l’utilisent au sein de montages financiers destinés à l’acquisition d’un bien locatif tout en bénéficiant de la déductibilité des intérêts pour réduire leur base imposable.
• Les gros contribuables imposés sur une tranche à 40/45 % qui cherche à optimiser leur fiscalité immobilière en profitant de la déduction des intérêts.
• Les personnes qui disposent d’une capacité d’épargne importante puisque l’opération nécessitera de garantir le remboursement du capital avec un produit d’épargne existant ou constitué en parallèle sur toute la durée du prêt.

 

En règle générale, le prêt in fine ne correspond qu’aux profils d’emprunteurs qui disposent d’une assez grosse épargne disponible. 

 

Quels types de biens immobiliers peuvent être achetés avec ce type de prêt ?

 

Le prêt in fine ne se prête pas au financement de n’importe quel bien.

 

Il est généralement utilisé pour un investissement locatif (immeuble, appartement, maison…) car il donne droit à une déduction fiscale intéressante. 

 

Il n’est pas le plus intéressant pour financer sa résidence principale : l’emprunteur paie un taux d’intérêts beaucoup plus élevé avec un prêt in fine qu’avec un prêt amortissable.

 

Il est également utilisé dans des stratégies d’investissement et des montages finançant l’acquisition de biens immobiliers patrimoniaux (destinés soit à être revendus avec plus-value, soit conservés pour leur valeur patrimoniale) achetés en nom propre ou au nom de SCI.

 

Il est souvent utilisé dans des opérations d’acquisition de locaux professionnels ou commerciaux.

 

 

Comment fonctionne ce type de prêt ?

 

Dans un prêt in fine, l’emprunteur paie uniquement les intérêts chaque mois, tandis que le capital est remboursé intégralement à l’échéance. 

Voici 1 exemple concret pour mieux comprendre :

• Montant emprunté : 200 000 euros.
• Durée du prêt : 10 ans.
• Taux d’intérêt annuel : 3 %.
• Produit d'épargne associé : Assurance-vie

 

Calcul des intérêts : ils sont calculés sur la totalité du capital (200 000 €). 

 

Intérêts annuels = 200 000 x 3 % = 6 000 euros.

Intérêts mensuels = 6 000 / 12 = 500 euros.

Chaque mois, l’emprunteur paie uniquement les 500 euros d’intérêts. Le capital de 200 000 euros reste intact pendant toute la durée du prêt.

Pour garantir le remboursement final du capital, l'emprunteur peut épargner sur une assurance-vie. S’il épargne 1 667 euros par an (environ 139 euros par mois) sur 10 ans, avec un rendement de 3 %, l’épargne constituée peut suffire à rembourser les 200 000 euros à terme.

 

Au bout de 10 ans : 

• Total des intérêts payés : 6 000 € × 10 = 60 000 €.
• Remboursement final du capital : 200 000 € (via l’épargne ou fonds propres).

 

 

Quels sont les inconvénients et les risques du prêt immobilier in fine ?

 

 

Pour les emprunteurs, le prêt in fine comporte néanmoins quelques inconvénients et risques : 

 

 

• Des conditions d’accès restreintes : obtenir un prêt immobilier in fine est plus compliqué que pour d’autres crédits classiques amortissables. Il est réservé à des emprunteurs financièrement solides et à des opérations spécifiques excluant l’achat de sa résidence principale.
• Un coût élevé : le remboursement de l’intégralité du capital en fin de prêt fait que les intérêts sont calculés sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée. Ce qui surenchérit l’opération qui s’avère plus coûteuse qu’un prêt amortissable.
• La nécessité d’une évaluation complète de la solvabilité de l’emprunteur et des garanties mobilières ou immobilières qu’il apporte.
• La nécessité d’avoir ou de pouvoir constituer un placement financier : l’emprunteur est très souvent dans l’obligation de nantir ou de constituer un placement (ou d’hypothéquer un bien immobilier) pour garantir le remboursement du capital au terme. Ce qui nécessite des capacités financières élevées.
• Une opération parfois soumise au risque de marché : si le placement réservé au remboursement du capital n’est pas garanti, il peut subir une baisse de rendement ou une perte en capital qui viendra mettre l’emprunteur en difficulté si le capital récupéré s’avère inférieur à celui exigé par la banque. 

 

 

Quels sont les avantages du prêt immobilier in fine pour les emprunteurs ?    

   

  L’emprunteur qui souscrit un prêt in fine bénéficiera de plusieurs avantages importants :

 

• La déductibilité des intérêts pour l’achat de biens immobiliers locatifs lui permettra une optimisation fiscale de son opération.
• Le prêt in fine améliore la gestion de son patrimoine en lui permettant de conserver la disponibilité de son capital.
• Il permet l’utilisation de l’argent d’un placement financier qui dans certains cas permettra de générer des rendements supérieurs au coût du prêt.
• Il comporte des mensualités faibles par rapport à un prêt amortissable, ce qui facilite sa trésorerie. Ce type de montage équilibre les mensualités de remboursement et les loyers encaissés puisque les sorties de trésorerie sont plus faibles que dans d’autres types de prêts et permet même à l’emprunteur de dégager du cash-flow.

 

Autre atout du prêt in fine : c’est le type d’emprunt qui permet de faire jouer au mieux l’effet de levier du crédit (puisque sur une durée donnée une mensualité constante, du fait qu’elle ne comporte que des intérêts et donc que la mise en capital investi est plus forte, permettra d’espérer des revenus et plus-value majorés dans la même proportion). 

 

 

Qui propose des prêts in fine ?

 

Ce type d'emprunt est généralement proposé par : 

• Les banques traditionnelles.
• Les banques en ligne.
• Les établissements spécialisés en gestion de patrimoine.  

 

Prêt Immobilier In Fine, ce qu’il faut retenir   :

 

Le prêt in fine est une solution avantageuse pour les investisseurs qui recherche optimisation fiscale et amélioration de la gestion de leur patrimoine.

 

Cependant, ce crédit particulier est réservé à des investisseurs disposant d’une grande capacité d’épargne ou de solides garanties financières. 

 

Idéal pour financer l’immobilier locatif ou des investissements patrimoniaux, il est rarement adapté pour l’acquisition de la résidence principale. Pour ce projet, un prêt amortissable est souvent préférable.

 

Son coût élevé et les risques liés au rendement du placement utilisé pour rembourser le capital nécessitent une gestion rigoureuse.

 

Chaque situation est différente, renseignez-vous auprès de votre banque pour connaître avec précision le contrat de prêt qu’elle pourrait vous proposer et à quel taux.

 

Bon à savoir : si vous êtes un peu perdu, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur gratuit de prêts immobiliers. Il vous donnera de précieuses informations pour vous aider à préparer votre dossier de demande de crédit immobilier.