Certaines conditions à connaître sur le bail réel solidaire

Ce bail notarié permet aux plus modestes d’accéder à la propriété.

Le dispositif repose sur une dissociation du foncier (terrain ou immeuble à réhabiliter) et du bâti. Il propose aux ménages d’acquérir leur résidence à prix abordable, en devenant uniquement propriétaire de droits sur le bâti, à savoir les mêmes droits qu’un locataire (un droit de jouissance exclusif).

En pratique, des organismes fonciers solidaires (OFS) affectent des terrains ou des biens à rénover, dont ils restent propriétaires, à des promoteurs ou des bailleurs sociaux qui commercialisent ce bail réel.

Mais un OFS peut aussi conclure directement avec l’occupant qui acquiert la jouissance du logement pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.

Les conditions

Ces logements sont destinés à être occupés à titre de résidence principale. Les acheteurs-occupants doivent respecter un plafond de ressources fixé par décret. Le locataire s’oblige à maintenir en bon état d’entretien et de réparation les constructions existantes. Et il s’engage, bien sûr, à régler la redevance arrêtée au contrat.

Les améliorations réalisées par le locataire demeurent sa propriété au cours du bail et deviennent la propriété de l’OSF à l’expiration du contrat de location, moyennant une indemnisation (équivalent au prix de vente de ces droits réels).

La transmission

En cas de vente, donation ou succession, la durée du bail est automatiquement prolongée d’une durée égale à celle prévue au contrat initial, sous réserve que le nouveau titulaire satisfasse aux conditions de ressources et soit ainsi agréé par l’OFS. Dans le cas contraire, soit l’OFS présente au cédant un autre candidat éligible, soit il lui rachète ses droits réels immobiliers.

Lors d’une succession, la prorogation de plein droit du bail intervient si le nouveau titulaire des droits réels répond aux conditions de ressources. À défaut, le bail est résilié et l’héritier est indemnisé de la valeur des droits réels immobiliers. Le respect des conditions de ressources ne s’applique pas au conjoint survivant.

À l’expiration du bail, le locataire récupère la valeur de ses droits réels qui redeviennent la propriété de l’OFS.

Bon à savoir :

Le bail est soumis à publicité foncière et doit prendre la forme authentique des actes passés devant notaire.

Sources : Conseils des Notaires