Comment identifier, rénover et valoriser une passoire thermique ?

La consommation énergétique des logements est un enjeu environnemental de premier plan.

 

Le cœur de cible, ce sont ces passoires thermiques particulièrement énergivores et inconfortables pour les occupants. Afin de pallier le problème, le Gouvernement incite les propriétaires à engager des travaux de rénovation au travers d’obligations de performances, mais aussi en allouant des aides financières. Comment identifier, rénover et valoriser une passoire thermique ? Nos réponses.

 

Une passoire thermique, c’est quoi ?

 

Une passoire thermique est un logement qui affiche de mauvaises performances énergétiques (isolation, chauffage, production d’eau chaude…).

 

Elle engendre une surconsommation d’énergie ainsi que d’importantes émissions de gaz à effet de serre. 

Ce type de bien n’offre pas le confort thermique nécessaire aux occupants, particulièrement en hiver mais également en été.

 

En d’autres termes, une passoire thermique est une habitation énergivore et inconfortable d’un point de vue thermique. Elle est classée F ou G sur son étiquette énergie délivrée lors de la réalisation du DPE.

 

En France, ce sont près de 5 millions de logements qui sont concernés (source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, 14 mai 2024).

 

À noter : une passoire thermique ne se voit pas forcément du premier coup d’œil. Si les logements insalubres rentrent le plus souvent dans cette catégorie, d’autres biens en bon état apparent mais mal isolés peuvent aussi être des passoires thermiques. 

 

Comment savoir si mon bien immobilier est une passoire thermique ?

 

Pour savoir si votre bien immobilier est une passoire énergétique ou non, le DPE reste le document de référence.

 

Le DPE, obligatoire avant une vente ou une location

 

L’indicateur qui permet de définir si un logement est officiellement une passoire thermique est le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique . 

Depuis 2006, le DPE doit obligatoirement être réalisé avant la vente ou la location d’un bien immobilier. Il reste à la charge du vendeur du bien ou du propriétaire bailleur.

Le résultat de ce diagnostic note le logement de A à G : c’est ce que l’on appelle l’étiquette énergie.

 

Cette note est obtenue en définissant la consommation énergétique du logement, ainsi que la quantité de gaz à effet de serre (GES) qu’il émet. La plus mauvaise note entre ces deux critères va définir la classe du bien immobilier : 

 

• A ou B pour un logement très performant. 
• F ou G pour une passoire thermique. 
• Les lettres intermédiaires, C, D, E, n’étant pas rédhibitoires mais pouvant inciter les propriétaires à faire en sorte d’améliorer ce score.

 

Le DPE est avant tout destiné à informer le futur acquéreur ou locataire d’un bien afin qu’il puisse estimer sa facture d’énergie. Mais depuis le 1^er juillet 2021, ce DPE est devenu opposable en justice et permet au propriétaire du bien de se retourner contre le diagnostiqueur immobilier en cas de faute ou de manquement.

 

Le DPE est valable pour une durée de 10 ans, sauf :

 

• S’il a été réalisé entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, sa validité est effective jusqu’au 31 décembre 2022.
• S’il a été réalisé entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021, sa validité court jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Cependant, rien ne vous oblige à avoir un DPE en cours de validité tant que vous ne vendez pas, ni ne mettez en location le logement concerné.

 

L’audit énergétique, pour sortir de l’impasse

 

L’audit énergétique est un état des lieux énergétique du logement. Il va au-delà du DPE en émettant des préconisations de travaux à réaliser afin d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment.

Cet audit peut être demandé volontairement par un propriétaire occupant, ou devenir une obligation si le logement mis en vente ou en location s’est vu classé F ou G sur son étiquette énergie.

 

L’obligation s’étend :

 

• Aux classes E dès le 1^er janvier 2025.
• Aux classes D dès le 1^er janvier 2034.

 

La durée de validité d’un audit énergétique est de 5 ans.

 

Bon à savoir : votre DPE ou votre audit énergétique doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Vous pouvez trouver le professionnel le plus proche de chez vous grâce à l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

 

Je suis propriétaire d’une passoire thermique, quelles conséquences ?

 

Pour un propriétaire occupant, habiter dans une passoire thermique aura pour conséquence une facture d’énergie importante ainsi qu’un inconfort thermique.

Pour un propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier, le classement en F ou G doit être indiqué dans l’annonce de vente par la mention : logement à consommation énergétique excessive.

Pour un propriétaire bailleur, depuis le 1^er janvier 2023, un logement dont la consommation d’énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh/m² ne peut plus être proposé à la location. 

 

Cette interdiction va s’étendre :

 

• En 2025, aux logements de classe G.
• En 2028, aux logements de classe F.
• En 2034, aux logements de classe E.

 

Un gel des loyers peut aussi être instauré.

 

En attendant cette date butoir, les logements à la location classés F ou G doivent aussi faire l’objet de la mention : logement à consommation énergétique excessive.

 

Cependant, un arrêté du 25 mars 2024 indique une évolution concernant les logements de moins de 40 m². Ces derniers font désormais l’objet d’un seuil énergie spécifique qui leur permet, selon les cas, d’éviter le statut de passoire énergétique.

 

Pour savoir quelle est la nouvelle étiquette énergie de votre logement de moins de 40 m², consultez l’outil du site de l’Ademe.

 

Bon à savoir : à la location, les interdictions ne s’appliquent pas sur un bail en cours, mais lors de sa conclusion ou de son renouvellement. 

 

Comment faire sortir mon logement du statut de passoire thermique ?

 

L’audit énergétique permet de définir les points précis sur lesquels travailler pour qu’un logement sorte de la catégorie des passoires énergétiques.

 

L’audit énergétique fournit :

 

• Une estimation des performances énergétiques du logement.
• Des précisions sur les points de déperditions thermiques.
• Des scénarios de travaux à réaliser (au minimum deux) qui permettront de sortir du statut de passoire thermique. Cela va principalement concerner l’isolation, les solutions de chauffage, la ventilation…
• Des informations sur les solutions d’aération et de ventilation du logement

 

En réalisant des travaux de rénovation suivant les recommandations du diagnostiqueur, il sera alors possible de rendre le logement décent d’un point de vue énergétique. 

 

Quelles aides pour les passoires thermiques ?

 

Pour aider les propriétaires à rénover leur logement et ainsi le faire sortir de la catégorie des passoires thermiques, le Gouvernement a mis en place plusieurs aides à la rénovation énergétique.

 

MaPrimeRénov’

 

Proposé depuis 2020, le dispositif MaPrimeRénov’ est destiné aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, ainsi qu’aux copropriétés. Cette aide remplace le CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique) et les dispositifs de l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

Le montant alloué par MaPrimeRénov’ est défini en fonction des ressources du foyer et de sa composition.

 

Les Certificats d’économie d’énergie

 

Les fournisseurs d’énergie sont tenus de proposer différentes aides aux particuliers qui souhaitent se lancer dans la rénovation énergétique de leur logement : prêts bonifiés, prise en charge des diagnostics immobiliers ou encore primes pour le chauffage et l’isolation.

 

Chèque énergie

 

Le dispositif du chèque énergie n’est pas seulement destiné à prendre en charge une partie des factures d’énergie, mais peut aussi servir à financer des travaux de rénovation.

 

Bon à savoir : pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique, les travaux doivent être réalisés par un professionnel qualifié RGE (Reconnu garant de l’environnement). 

 

Rénover un bien passoire thermique, ce qu’il faut retenir

 

Une passoire thermique est un logement qui est classé F ou G sur son étiquette énergie.

Un DPE doit obligatoirement être réalisé avant toute vente ou mise en location.

Un logement classé F ou G doit faire l’objet d’un audit énergétique avant sa mise en vente ou en location.

 

Les habitats dont la consommation d’énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh/m² ne peuvent plus être proposés à la location.

Les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils spécifiques quant à leur étiquette énergie.

Des aides sont disponibles pour les travaux de rénovation énergétique.