Donations immobilières : avantages fiscaux et procédures pour donner un bien immobilier

Transmettre un bien immobilier par donation : avantages fiscaux et démarches à suivre

 

Vous vous interrogez sur la donation immobilière ? Ce mécanisme prévu par la loi permet de transférer la propriété d’un bien du vivant d’un donateur (celui qui donne) à un donataire (celui qui reçoit).

 

Elle est également une opération d’optimisation fiscale, pour tous ceux qui veulent anticiper leur succession, en diminuant le montant des droits de succession des héritiers. Lorsqu'elle porte sur un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain, ou d’un garage, la donation se traduit obligatoirement par un acte passé devant notaire. Abattement, droits de donation, plus-values immobilières, impôt sur la fortune immobilière… Quelle est la fiscalité de la donation ? Comment faire pour donner un bien immobilier ? Toutes nos réponses dans cet article. 

 

Quels sont les avantages fiscaux de la donation immobilière ? 

 

Si la donation immobilière entraîne nécessairement un dessaisissement, elle présente également des avantages fiscaux très intéressants.

 

1. La donation immobilière bénéficie d’abattements fiscaux

 

Dès lors qu’il y a mutation d’un bien immobilier, c’est-à-dire un changement de propriétaire, la transmission est taxée. 

 

Le principe

 

La donation est une mutation à titre gratuit, sans contrepartie. Des droits de donation sont dus.

 

Pour déterminer le coût de l’impôt, il faut d’abord appliquer un abattement (une réduction), personnel au donataire, sur le montant donné :

 

• 159 325 € pour une donation à une personne handicapée.
• 100 000 € pour une donation à un parent ou à un enfant.
• 31 865 € pour une donation à un petit-enfant.
• 80 724 € pour une donation à un conjoint ou à un partenaire lié par un PACS.
• 15 932 € pour une donation à un frère ou une sœur.
• 7 967 € pour une donation à un neveu ou une nièce.

 

Les droits de donation sont ensuite calculés sur ce montant après abattement. Un barème par tranche est appliqué, qui varie en fonction du lien de parenté existant entre donateur et donataire. 

 

Bon à savoir : l’abattement peut être utilisé en une ou plusieurs fois, et se renouvelle tous les 15 ans. Ainsi, donner de son vivant permet de profiter plusieurs fois de l'abattement.

 

Exemple de calcul de l’abattement fiscal pour une donation immobilière :

 

Monsieur et Mme Dupont sont les parents de 2 enfants, Sophie et Louis. Ils sont propriétaires d’un bien immobilier commun valant 800 000 euros (dont on supposera la valeur constante sur 15 ans).

 

En 2010 :

• Monsieur a donné ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Sophie et ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Louis.
• Madame a donné ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Sophie et ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Louis.

 

Après application de l'abattement personnel de 100 000 €, aucun droit de donation n'est dû.

 

En 2025, les abattements sont totalement reconstitués : 

 

• Monsieur peut donner ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Sophie et ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Louis.
• Madame peut donner ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Sophie et ⅛ du bien (soit 100 000 euros) à Louis.

 

Ainsi, tout le bien immobilier aura été transmis sans payer de droits de mutation.

 

Bon à savoir : les droits de donation sont dus par le bénéficiaire de la donation. Cependant, dans une clause spécifique, il peut être prévu que les droits soient dus par le donateur (sans que cela ne soit considéré comme un supplément de donation).

 

2. La donation immobilière est exonérée d’impôt sur la plus-value 

 

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Le montant de l’impôt dû sur cette plus-value varie selon la durée de détention du bien.

 

À l’occasion d’une donation, l’impôt sur les plus-values immobilières n'est pas dû.

 

Ainsi, il peut être très intéressant de donner un bien immobilier, qui sera ensuite vendu par le donataire :

 

• Au moment de la donation, l’impôt sur la plus-value n'est pas exigible.
• Au moment de la vente, le prix de cession sera égal au prix de vente, donc il n’y aura pas de plus-value taxable.

 

Attention, cette donation avant cession doit correspondre à une réelle volonté de donner la valeur du bien. Si le prix de vente retourne au donateur d’une quelconque manière, l'Administration fiscale requalifiera l'opération en donation déguisée.

 

3. La donation immobilière permet de limiter le montant de l’IFI du donateur

 

Les contribuables sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1^er janvier.

 

Aussi, pour les personnes assujetties à l’IFI, il peut être intéressant de donner des biens immobiliers afin de diminuer son assiette immobilière taxable.

 

4. La donation immobilière permet de limiter les futurs droits de succession du donataire

 

Après un décès, les héritiers sont taxés sur le montant de l’actif net transmis par succession.

Moins l’actif de succession sera élevé, moins ils paieront de droits de succession. D’où l’intérêt de transmettre son patrimoine de son vivant, par le biais des donations, afin de diminuer l'assiette taxable le jour de son décès.

 

La reconstitution de l'abattement tous les 15 ans permet d'optimiser fiscalement la transmission de ses biens.

 

Bon à savoir : les donations immobilières sont encadrées par le Code civil (principe et fonctionnement), mais aussi par le Code général des impôts (fiscalité).

 

Comment faire une donation immobilière la plus avantageuse fiscalement ?

 

Pour pouvoir donner un bien immobilier et profiter des meilleurs effets fiscaux, plusieurs options vous sont proposées.

 

1. Choisir entre une donation simple ou une donation-partage

 

2 types de donations existent :

La donation simple

La somme donnée est libre. Il n’existe pas d’obligation de donner des montants équivalents à chaque enfant. Mais au jour du décès du donateur, la donation sera rapportée à la succession pour son montant. Ainsi, le donataire verra sa part réduite de la valeur des biens donnés au jour du décès.

 

Par exemple : Monsieur Dupont donne au moyen de 2 donations simples un appartement de 300 000 euros à sa fille et une maison de 300 000 euros à son fils. Au jour du décès de Monsieur Dupont, l’appartement vaut 300 000 € et la maison vaut 400 000€. La succession comprend 200 000 € de liquidités.

 

• L’actif successoral total s’élève à 900 000 €.
• Chaque enfant a droit à 450 000 €.
• La fille se verra attribuer la valeur de l’appartement de 300 000 € et 150 000 € de liquidités.
• Le fils se verra attribuer la valeur de la maison de 400 000 € et 50 000 € de liquidités.

 

La donation partage

 

 La donation partage allie la donation et le partage. Chaque enfant d’une fratrie reçoit le même montant. Les biens donnés ne seront alors pas rapportés à la succession, le partage est définitivement réglé. C’est une solution qui garantit l’entente familiale.

 

Par exemple : Monsieur Dupont donne au moyen d’une donation partage un appartement de 300 000 € à sa fille et une maison de 300 000 € à son fils. Il n’en saura plus question au moment de la composition de l'actif taxable de la succession. Au jour du décès de Monsieur Dupont, la succession comprend 200 000 € de liquidités.

 

• L’actif successoral s’élève à 200 000 €.
• Chaque enfant a droit à 100 000 €.
• La fille se verra attribuer 100 000 € de liquidités.
• Le fils se verra attribuer 100 000 € de liquidités.

 

2. Choisir entre un démembrement de propriété ou une donation en pleine propriété

 

La pleine propriété d’un bien immobilier peut être démembrée entre :

 

• L’usufruit : c’est le droit d’user du bien.
• La nue-propriété : c’est le droit de disposer du bien.

 

Il est fréquent que des parents (les usufruitiers) donnent la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants. Ainsi, ils anticipent la transmission de leur patrimoine, tout en conservant un droit d’usage et d’habitation (le droit d’y habiter ou d’en percevoir les revenus notamment).

 

Le démembrement de propriété comporte un gros avantage fiscal puisqu'au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sur la tête des nus-propriétaires, sans aucun droit de succession dû (en franchise de droits).

 

Par exemple : Monsieur Dupont a 75 ans, 2 enfants et est propriétaire d'un bien valant 250 000 €. 

 

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée fiscalement en fonction de l’âge de l’usufruitier. Un barème fiscal est disponible sur le site du service public.

 

• La nue-propriété du bien vaut 175 000 € (70 % de 250 000 €).
• L’usufruit vaut 75 000 € (30 % de 250 000 €). 

 

Chaque enfant reçoit la moitié du bien en nue-propriété, 87 500 €. Après application de l’abattement de 100 000 €, les enfants ne sont redevables d’aucun droit de donation.

 

Au décès de leur père, les enfants deviendront pleins-propriétaires de leur quote-part sans payer un surplus de droits de succession.

 

3. Réfléchir à la création d’une SCI familiale pour optimiser la donation immobilière

 

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) dans un cadre familial et y apporter un bien immobilier comporte plusieurs avantages :

 

• La possibilité d’ajuster la valeur transmise afin de bénéficier au mieux des abattements.
• La souplesse : céder des parts sociales est beaucoup plus simple que de céder un bien immobilier. 
• La possibilité de déduire de la valeur du bien donné le montant restant dû d’un emprunt immobilier en cours sur ce bien : le montant des droits de donation se trouvera réduit.
• La valeur des parts sociales de la SCI bénéficie d'une décote par rapport à la valeur de l’immeuble lui-même (d’environ 10 %). Cette décote vient réduire la base de calcul des droits de succession.

 

Quel est le rôle du notaire dans la procédure de donation immobilière ?

 

La donation immobilière opère le transfert de propriété d’un bien immobilier. L’acte de donation doit donc obligatoirement être rédigé par un notaire.

 

Celui-ci garantit l’exécution de différentes formalités prévues par la loi :

 

• La vérification de la propriété du donateur.
• La vérification de l'état hypothécaire du bien.
• La publication de l’acte aux impôts fonciers.
• Le paiement des droits de donation auprès du service des impôts fonciers.

 

Au-delà de la rédaction de l’acte, votre notaire saura vous conseiller pour rendre l'opération patrimoniale avantageuse.