Logement social : Droit opposable, OPH, Prêt social, Pass-foncier

Le droit au logement

Le droit au logement opposable

La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (dite loi DALO) a confié au préfet la mission, sous le contrôle du juge administratif, de donner une effectivité au droit au logement en permettant l'attribution de logements à ceux dont les demandes sont considérées comme prioritaires.

Les collectivités territoriales demeurent néanmoins des acteurs essentiels de la politique du logement et se trouvent nécessairement concernées par le nouveau dispositif en raison de la mobilisation des logements qu'il implique.

 

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La revendication du droit au logement

Cette compétence de l'Etat peut être confiée, à titre expérimental, à un établissement public de coopération intercommunale. Non seulement est affirmé le rôle de l'Etat comme garant du droit au logement opposable, mais encore la loi institue des procédures permettant au titulaire du droit au logement de revendiquer ce droit déclaré opposable.

Le Code de la construction et de l'habitation prévoit désormais que le droit au logement est garanti par l'Etat à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence, n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir, ce droit s'exerçant par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux.

Le premier recours s'exerce devant une commission de médiation, le second impliquant la saisine du juge administratif.

Les notaires sont bien entendu concernés par les dispositions législatives et réglementaires de cette loi tant dans leur pratique que dans le conseil qu'ils apportent aux collectivités territoriales.

Les offices publics de l'habitat

Les offices publics de l'habitat

Les offices publics d'habitats (OPH) sont les successeurs des offices publics d'HLM (OPHLM), qui étaient des établissements publics créés par décret en Conseil d'état à la demande d'une commune, d'un groupement de communes, d'un Conseil général ou d'un établissement public groupant des collectivités locales, et, des offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) qui étaient des établissements publics industriels et commerciaux. C'est la loi du 13 juillet 2006 qui a autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires pour ce remplacement réalisé par l'ordonnance du 1er février 2007.

Les offices publics de l'habitat sont des établissements publics industriels et commerciaux rattachés à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, à un département ou à une commune dès lors qu'elle n'est pas membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.

Compétences et périmètre d'intervention des offices publics de l'habitat

Ils connaissent de très larges compétences, quasi identiques aux Sociétés anonymes d'Habitation à Loyer Modéré. Il s'agit principalement d'opérations de construction et gestion d'immeubles, d'interventions foncières, d'actions ou opérations d'aménagement, de prestations de services prestations de services. L'activité des offices publics de l'habitat s'exerce sur le territoire de la région où se trouve la collectivité territoriale ou l'établissement public auquel ils sont rattachés, mais ils peuvent également intervenir sur le territoire des départements limitrophes de cette région, après accord de la commune d'implantation de l'opération.

Les offices publics ont l'habitude de travailler avec les notaires, les réformes en cours donneront l'occasion de développer davantage ces échanges et complémentarités à la faveur de leurs expertises réciproques.

Les obligations de certaines communes en matière de logement

Les communes concernées par les obligations en matière de logement social

Les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants et qui font partie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants (en Ile-de-France sont concernées les communes de 1 500 habitants et plus) doivent connaître un nombre total de logements locatifs sociaux représentant au moins de 20 % des résidences principales.

La mise en œuvre des obligations des communes en matière de logement social

A défaut, le préfet, ayant eu communication par les bailleurs sociaux des inventaires des logements concernés, communique chaque année à chaque commune, avant le 1er septembre, ces inventaires assortis du nombre de logements sociaux décomptés, lorsque leur nombre représente moins de 20 % des résidences principales de la commune.

Après examen des observations de la commune, le préfet lui notifie, avant le 31 décembre, le prélèvement qui sera effectué sur ses ressources.

Par ailleurs, si la commune ne démontre pas avoir mis en place les actions nécessaires pour atteindre le seuil imposé par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU (la commune peut disposer en théorie de vingt ans pour atteindre le seuil de 20 %, puisqu'elle doit justifier avoir fait progressé son parc de 15 % tous les trois ans), le préfet peut prendre, après chaque période triennale, un arrêté de carence lui permettant de se substituer à la commune pour signer et financer des programmes de construction de logements sociaux.

Les notaires sont au service des communes pour leur assurer une qualité et une rapidité d'exécution dans les obligations que leur impose la loi SRU.

La location-accession

La location-accession ou location vente

Les organismes d'habitation à loyer modéré ont très longtemps pratiqué la location-attribution au profit des accédants.

La loi du 12 juillet 1984 lui a substitué la location-accession. Cette convention, qui s'apparente à une location-vente, peut avoir pour objet un immeuble neuf, à construire, aussi bien qu'un immeuble ancien. Bien que non exclusive à ce secteur, elle est surtout pratiquée par les organismes d'habitation à loyer modéré dans le secteur social du logement.

Le prêt social location accession

A été créé en 2004, pour faciliter ces opérations d'accession, un nouveau prêt conventionné, le prêt social location accession (PSLA). Tout contrat de location-accession entraîne la rédaction d'un, voire de deux actes notariés entre le propriétaire et l'accédant.

Le premier, qui doit être publié au fichier immobilier, consacre un droit personnel d'occupation du logement par l'accédant pendant une durée qui peut atteindre plusieurs années, ainsi que son droit au transfert de propriété dudit logement en cas de levée de l'option au terme de la durée d'occupation, le tout en contrepartie du versement d'une redevance, représentant pour partie une forme de loyer, pour partie le paiement du prix du logement acquis.

La technicité particulière des locations accessions requiert l'expertise des notaires en la matière et leur association à l'élaboration dès l'origine du projet.

Le pass-foncier

Le Pass-foncier ou ma maison pour 15 euros par jour

Réservé aux ménages de trois personnes minimum ayant des ressources inférieures à celles requises pour prétendre au prêt social location accession (1500 à 2000 euros par mois), le Pass-foncier constitue un mécanisme permettant d'acquérir en état futur d'achèvement ou de faire construire, en empruntant sur une longue durée avec des échéances représentant « 15 euros par jour », c'est-à-dire le montant d'un loyer ordinaire, soit 450 euros par mois.

Montage juridique et financier du Pass foncier

Le principe consiste à dissocier le prix des travaux de celui du foncier, ce dernier étant en quelque sorte « porté » par un comité interprofessionnel du logement (CIL) qui paie le terrain, en devient propriétaire, et consent à l'acquéreur un bail à construction.

Vont alors se cumuler les financements avec prêt à taux zéro (PTZ), prêt à l'accession sociale (sur 23 ans) et aide personnalisée au logement.

La vente en cours d'opération (ou plus précisément la cession des droits résultant du bail à construction) est envisageable avec l'agrément du bailleur.

Les techniques juridiques mises en place nécessitent un expert. En la personne du notaire rédacteur professionnel et impartial, les comités interprofessionnels du logement trouveront une assistance efficace et rapide.